Pour mieux protéger les propriétaires immobiliers après réception de travaux menés dans leur logement, les professionnels du bâtiment doivent fournir différentes garanties, dont la garantie biennale. Son objectif ? Protéger les éléments d’équipements dissociables de la construction (matériels électriques, cloisons mobiles, menuiseries...). Elle se distingue des autres types de garanties par son périmètre, sa durée et sa mise en place. Ootravaux vous explique comment fonctionne cette garantie !
L'essentiel
- La garantie biennale protège les propriétaires en garantissant que les éléments d’équipement dissociables du bâti fonctionnent correctement pendant au moins 2 ans après la livraison des travaux.
- La garantie biennale est imposée par la loi à l’entrepreneur qui a réalisé les travaux.
- Si des défauts de fonctionnement apparaissent dans les 2 ans suivant la réception des travaux, la responsabilité incombe au constructeur.
- La garantie biennale se distingue de la garantie décennale qui couvre, elle, les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage dans les 10 ans qui suivent la livraison des travaux.
Qu’est-ce que la garantie biennale ?
En principe, le terme « garantie » implique que la partie concernée doit assumer toute défaillance, tout défaut ou tout problème qui survient dans le cadre d’un travail effectué.
Dans le cadre de la construction, la garantie biennale oblige le constructeur à réparer, remplacer ou prendre des mesures pour corriger tout défaut de fonctionnement ou de conformité des installations séparables du logement.
Également appelée « garantie de bon fonctionnement », la garantie biennale est une obligation légale inscrite au Code Civil. Tous les constructeurs (assurés ou non) sont tenus par cette obligation. Sont considérés comme constructeurs :
- l’architecte ;
- l’entreprise (entrepreneur) ou maître d’œuvre ;
- le technicien ;
- toute personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;
- toute personne qui vend un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire après que celui-ci soit achevé.
Ainsi, si l’un des éléments concernés par la garantie biennale cesse de fonctionner ou ne fonctionne pas correctement, l’entreprise en charge des travaux sera obligée de réparer ou remplacer l’élément défectueux.
Cette garantie s’étend sur une durée de 2 ans après la date de réception des travaux.
Quels sont les travaux couverts par la garantie biennale ?
Contrairement à la garantie décennale qui couvre les éléments indissociables du logement (ceux dont le remplacement ne peut se faire sans détérioration de l’immeuble), la garantie biennale concerne les éléments séparables.
Éléments séparables et éléments indissociables : quelles nuances ?
Les éléments séparables désignent des composants du bâtiment qui peuvent être retirés ou remplacés sans causer de dommages significatifs à la structure ou à l'intégrité de l’immeuble.
Il s’agit généralement d’éléments non structurels tels que les revêtements de sol, les cloisons intérieures, les portes, les fenêtres, les installations de plomberie et de câblage électrique, les éléments de décoration intérieure, etc.
Les éléments indissociables, en revanche, font référence aux composants du bâtiment essentiels à sa structure et à sa stabilité. Les retirer ou les endommager peut compromettre la solidité de la structure.
Ils comprennent des éléments tels que les fondations, les murs porteurs, les poutres principales, les colonnes de soutien, la charpente, les planchers structurels, etc.
Garantie de bon fonctionnement : seuls les éléments pouvant être dissociés !
En clair : toutes les pièces qui peuvent être démontées sans abîmer la structure peuvent faire l’objet d’une garantie de bon fonctionnement.
Ainsi, la garantie biennale couvre :
- les équipements électriques livrés avec le logement : interrupteurs, prises électriques, luminaires, systèmes d’alarme, pièces de cuisine, interphones, thermomètre, volets électriques, ventilation, etc. ;
- les installations visibles de chauffage et de plomberie : radiateurs, robinets, lavabos, éviers, sanitaires, chaudière, etc. ;
- les cloisons mobiles de votre maison, les faux plafonds et les plafonds suspendus ;
- la menuiserie : les portes, les fenêtres, les volets, les portails, etc. S’il y a un défaut de fonctionnement - une porte ne se ferme pas correctement, par exemple -, ou des défauts d’isolation, ils sont couverts par la garantie biennale ;
- etc.
Le mauvais fonctionnement de l’un de ces éléments dans les 2 ans suivant la livraison de l’ouvrage immobilier implique sa réparation ou son remplacement.
Bon A SavoirLa garantie exclut les défauts de fonctionnement dus à une mauvaise utilisation, un mauvais entretien ou une destruction volontaire de votre part.
Les conditions pour faire jouer la garantie
Pour être couvert, un équipement doit :
- avoir été livré et installé sur l’ouvrage immobilier avant livraison finale ;
- être dissociable de l’ouvrage ;
- être voué à fonctionner dès livraison de l’ouvrage ;
- ne pas être couvert par la garantie décennale ou la garantie de parfait achèvement.
Les particularités de la garantie biennale pour chaque métier
La garantie biennale s’adapte selon les secteurs de métiers intervenant dans la réalisation de l’ouvrage.
La plomberie
Tous les dommages de plomberie ne sont pas automatiquement concernés par la garantie biennale. Celle-ci s’applique seulement aux pièces de moindre importance telles que les robinets, les tuyaux, les éviers, les toilettes, les radiateurs, etc.
Ainsi, les problèmes de plomberie qui ne sont pas liés à un défaut de fonctionnement mineur et dont la correction pourrait impliquer une détérioration de la construction, ne sont pas concernés par la garantie biennale.
Les problèmes de plomberie qui affectent l’immeuble ou le rendent non viable, entrent dans le cadre de la garantie décennale.
La peinture
La garantie biennale s’applique à la qualité de la peinture et à son application. Si la peinture s’écaille prématurément, se décolle ou présente des tâches, elle peut être couverte par ladite garantie. En général, les défauts courants de peinture incluent :
- la mauvaise adhérence de la peinture ;
- les bulles d’air ;
- les différences de couleur ;
- etc.
La garantie biennale ne s’active pas si les défauts sont relevés dans un but purement esthétique. En revanche, si la peinture réalisée ne correspond pas au cahier des charges ou que les finitions sont insuffisantes, la garantie dite « de parfait achèvement » s’appliquera, uniquement dans l’année qui suit la réception des travaux.
Et si la peinture spécifiée dans le cahier des charges était à des fins d’isolation, d’imperméabilisation ou d’anti-corrosion, les problèmes relevés seront couverts par l’assurance décennale.
Le carrelage
Si le carrelage se détache, présente des fissures ou ne respecte pas les normes d’installation, la garantie biennale s’applique-t-elle ? Bien qu’étant séparables de l’ouvrage, le carrelage n’est pas concerné par la notion de « fonctionnement ». Dans le cas d’un carrelage mal fait ou une moquette mal posée, c’est donc la garantie décennale qui s’applique.
L’électricité et la menuiserie
Chez les électriciens, la garantie biennale tient compte d’une catégorie précise d’éléments notamment :
- les interphones ;
- les volets électriques ;
- les radiateurs électriques ;
- etc.
Les éléments électriques dont la réparation des dommages pourrait compromettre la sécurité ou la viabilité de votre maison entrent sous la responsabilité de la garantie décennale.
En ce qui concerne la menuiserie, la garantie s’applique aux portes intérieures et aux fenêtres. En revanche, elle ne couvre pas les huisseries dans lesquelles sont encastrées les portes et les fenêtres ouvrantes. Elles sont considérées comme faisant corps indissociable avec l’appartement. C’est donc la garantie décennale qui entre en jeu.
Comment est-elle mise en place et activée ?
La garantie biennale est obligatoire : en tant que particulier, vous en bénéficiez dès que vous faites réaliser des travaux éligibles par un professionnel.
Les vérifications préalables
Vérifiez que l’artisan à qui vous confiez votre projet est lui-même bien assuré : cela réduit les risques d’insolvabilité en cas de problème. En effet, la souscription d’une assurance par le pro lui permet une prise en charge des conséquences financières des réparations nécessaires et le met à l’abri d’une incapacité financière. Ainsi, pour l’acheteur ou le maître d’ouvrage soucieux du bon fonctionnement de l’ouvrage, l’existence d’une assurance est un gage de sérénité.
Bon A SavoirLes assurances construction proposées par les assureurs comportent des extensions de garantie qui couvrent les mêmes éléments que la garantie biennale.
Le recensement des défauts de fonctionnement
À compter de la date de livraison des travaux et pendant les 2 premières années, vous devez surveiller, en tant que maître d’ouvrage, les éléments d’équipement détachables de la maison.
Vous devez alors noter tout défaut de fonctionnement ou de conformité qui pourrait survenir.
La notification des défauts
Si un défaut apparaît, il faudra le notifier à l’entrepreneur par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette notification doit être faite dans un délai raisonnable après la découverte du défaut. Votre lettre doit mentionner les désordres et malfaçons constatés et demander à l’entrepreneur d’intervenir au plus vite. Cette notification écrite donne plein effet à la garantie biennale.
Une fois notifié, le constructeur ou l’entrepreneur doit réagir en prenant en charge le remplacement de l’élément défectueux. Il doit effectuer les réparations dans un délai raisonnable.
L’action en justice en cas d’inaction de l’entrepreneur
Si l’entrepreneur ne réagit pas ou refuse de respecter la garantie biennale, vous pouvez, en tant que maître d’ouvrage, agir en justice pour mettre en œuvre la responsabilité de l’entreprise et obtenir des réparations.
Le litige pourra être porté devant :
- le tribunal d’instance si la valeur est inférieure ou égale à 10 000 € ;
- le tribunal de grande instance si la valeur en cause dépasse 10 000 €.
Pour prévenir le bon règlement des litiges éventuels, il est recommandé aux propriétaires de conserver les documents et les pièces de la livraison des travaux (le contrat, les factures, le cahier de charges, etc.).
Conservez également les pièces écrites de toutes les notifications de défauts et des échanges avec le constructeur ou l’entrepreneur.
