Aménager un lotissement lorsque son terrain constructible est assez spacieux représente un projet immobilier d’envergure. Il est ainsi important de bien connaître le droit des lotissements, les dispositions de la loi et les règles du code de l'urbanisme en vigueur pour ce type d’aménagement, mais aussi les différentes démarches à effectuer pour vos travaux. Voici tout ce que vous devez savoir sur le permis d’urbanisme en lotissement avant de prendre vos dispositions et de vous lancer dans cette entreprise.
Qu'est-ce ce que le permis d'urbanisme pour aménager un lotissement ?
Le permis d'aménager un lotissement fait partie des permis et autorisations d'urbanisme délivrés par le ministère chargé de l’urbanisme (délégué au service urbanisme de votre mairie). Cet acte permet à l’État de vérifier que la division de l’unité foncière et la construction des lotissements respectent bien les règles et dispositions de la loi et le Code de l'urbanisme et de s’assurer qu’il n’a pas d’impact négatif sur l’environnement. Il s’agit d’un permis d’urbanisme obligatoire pour un propriétaire souhaitant réaliser une division de propriété pour la construction d’un lotissement. L'autorisation du permis d’aménager peut aussi concerner les terrains de loisirs.
Droit : dans quels cas le permis d'urbanisme pour l'aménagement de lotissement est-il indispensable ?
D’après le droit et le Code de l'urbanisme en vigueur, la procédure de permis d’urbanisme pour l'aménagement d'un lotissement est indispensable dans plusieurs cas de figure :
-
si la création d’un lotissement comprend au moins 2 lots à bâtir avec l’aménagement de voies, espaces ou équipements communs sur le terrain ;
-
si le lotissement est proche d’un site patrimonial remarquable, d’un monument historique ou d’un site classé ou en instance de classement ;
-
si les travaux nécessitent des affouillements, ou creusages, et exhaussements du sol, ou une surélévation, dont la hauteur est supérieure à 2 mètres et la superficie au-dessus de 2 hectares, et qu’un permis de construire n’est pas nécessaire.
Il est possible que votre projet immobilier de construction de lotissement ne soit pas concerné par le permis d’aménager, mais par la déclaration préalable de travaux. Il faut en effet noter que si vous procédez à la division d’une unité foncière sans aménager de voies, espaces ou équipements communs sur le terrain, le Code de l’urbanisme exige une demande de déclaration préalable réalisée auprès du service urbanisme de votre mairie pour aménager le lotissement. Il ne s’agit en effet pas d’un champ d’application du permis d’aménager.
Dans tous les cas, il est important de vous rendre au service urbanisme de la mairie de votre lieu de vie dès le début de votre projet de travaux de lotissement immobilier pour consulter le Plan Local d’Urbanisme. Vous saurez ainsi immédiatement dans quels lieu et zone se trouve votre terrain, mais aussi toutes ses spécificités et les règles applicables selon le droit de l'urbanisme.
Bon A SavoirSelon le droit de l'urbanisme, lorsqu’une division de propriété et un lotissement sont concernés par un permis d'aménager, le propriétaire ne peut pas conclure de vente avant d’avoir obtenu l’autorisation d'urbanisme (le permis d'aménager un lotissement) par le service urbanisme de la mairie. Il peut cependant signer une promesse unilatérale de vente avec de potentiels acheteurs et colotis, qui définit les conditions auxquelles se vendront les lots du lotissement, comme le descriptif et la surface du terrain, ainsi que le prix de vente. Il est formellement interdit de demander un acompte. Cette promesse doit être accompagnée du cahier des charges ou du règlement du lotissement et n’engage que le propriétaire vendeur.
Les démarches à réaliser pour obtenir un permis d’urbanisme pour aménager un lotissement
Permis d'urbanisme d'aménagement de lotissement : la demande d’autorisation auprès de la mairie
La procédure de demande de ce permis d'aménager pour lotissement se fait au service urbanisme de la mairie. Vous devez tout d’abord télécharger le formulaire de déclaration Cerfa n° 13409*07 sur le site internet service-public.fr Un service en ligne est disponible afin de vous assister dans cette démarche pour réaliser une demande liée aux autorisations d'urbanisme. Le dossier précisant l’objet de votre demande d’autorisation de travaux doit être imprimé en 4 exemplaires et déposé à la mairie.
Si votre projet d'aménagement de lotissement a un impact sur l’environnement, sur des ressources d’eau ou des espèces protégées, la démarche auprès du service urbanisme pour obtenir le permis d’aménager et de lotir son terrain pourra être différente. Une autorisation administrative ou une dérogation exceptionnelle à l’interdiction de porter atteinte aux espèces protégées doit, en effet, être demandée préalablement à la préfecture du département.
Les délais d’obtention de l’autorisation du permis d’urbanisme pour un lotissement
Le service urbanisme de la mairie doit ensuite respecter un délai d’instruction de 3 mois à partir de la date de dépôt du dossier et le début de la procédure. Plusieurs décisions sont possibles. Vous pouvez obtenir une déclaration d’autorisation positive ou la demande peut être refusée avec motivation de la mairie. La décision peut également être soumise à un sursis à statuer dans certains cas (par exemple, soumise à modification préalable de quelques points du projet de travaux). Une fois le permis d’urbanisme d'aménager un lotissement attribué, vous avez 3 ans pour commencer les travaux. En cas de délai dépassé ou de construction interrompue pendant plus de 1 an sans achèvement des travaux, la délivrance du permis de construction du lotissement se trouve annulée.
Permis d'urbanisme en lotissement : cahier des charges de lotissement et règlement de lotissement pour les colotis
Le propriétaire du terrain du futur lotissement doit également rédiger d’autres documents obligatoires avant de lotir le terrain. Il lui sera notamment demandé un cahier des charges du lotissement. Ce dernier définit et encadre les rapports qu’entretiendront les différents propriétaires des lots, mais aussi les droits et les obligations à mettre en application par les colotis. Cela concerne par exemple les règles de stationnement, le droit de servitude, ou encore la mise en place de clôtures. Ce cahier des charges pourra par la suite être remis en question et subir des modifications lors d’une assemblée générale tenue par le syndicat de copropriété.
Le propriétaire du terrain destiné aux lotissements doit également établir un règlement de lotissement. Ce document liste les règles d'urbanisme qui concernent les lots du lotissement. Le règlement de lotissement sera transmis à tous les colotis pour les informer des spécificités de leur lot.
Le permis d’urbanisme pour aménager un lotissement et la loi Alur
La loi du 24 mars 2014 en vigueur, plus communément appelée loi Alur, est une règle d'urbanisme dont les dispositions s’appliquent à la création et l'aménagement de lotissements. Les articles de cette loi ont pour objectif de faciliter la densification des zones urbaines et de dynamiser la construction, comme celle de nouveaux lotissements. Avant la loi Alur, les copropriétaires d’un lotissement avaient l’autorisation de maintenir le règlement de lotissement après un délai de 10 ans. Aujourd’hui, ce règlement est obligatoirement caduc après une décennie. Les règles du PLU (plan local d'urbanisme) sont alors appliquées à tous les lots du lotissement. Les articles de la loi Alur ont également simplifié la rédaction du cahier des charges du lotissement, en supprimant depuis 2019 toutes les clauses non réglementaires limitant le droit à la construction.
Que faire en cas de refus du permis d'urbanisme pour aménager un lotissement ?
Au bout des 3 mois d’instruction par le service urbanisme, la mairie peut prendre la décision de refuser de vous accorder votre autorisation de permis d’urbanisme pour aménager un lotissement. L’objet de ce refus doit être motivé et expliqué, et peut par exemple être causé par le non-respect des règles du Code de l'urbanisme. Dans un premier temps, la procédure est de demander au service urbanisme de la mairie de sa commune de revoir sa position à travers une lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de 2 mois. Si cette dernière lui transmet une notification de refus, le propriétaire du terrain destiné à l'aménagement du lotissement a alors 2 mois pour saisir le tribunal administratif du Conseil d’État par lettre recommandée avec avis de réception. Il peut alors entamer une nouvelle procédure pour obtenir l’annulation de la décision de la mairie, en listant les arguments pour faire valoir son droit pour la délivrance d’un permis d'aménager un lotissement.
