Derrière les trois lettres PLU se cache un univers que vous ignorez peut-être : le Plan Local d’Urbanisme. Si vous avez un projet d’achat de bien immobilier ou de rénovation, vous allez devoir pénétrer dans ce monde, fait de réglementations, de textes et d’obligations qui vont être déterminants pour la réalisation de votre habitation. Mais n’ayez pas peur : Ootravaux vous explique à quoi sert un PLU et comment en faire votre allié (oui c’est possible).
L'essentiel
- Le plan local d’urbanisme de votre ville doit être consulté avant chaque projet d’aménagement ou de construction.
- Les règles des zones déclinées dans le PLU sont applicables à tous les administrés : en cas de non-respect, le permis de construire peut être refusé.
- Le plan local d’urbanisme est facilement consultable sur internet, mais n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec le service d’urbanisme de votre mairie ;
Qu’est-ce qu’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) ?
C’est en effet la première question à se poser : que signifie le PLU ou plan local d’urbanisme ?
Pour lever toute ambiguïté : le PLU remplace le POS (Plan d’Occupation des Sols), que les plus de vingt ans ont connu ! C’est la loi du 13/12/2000 qui a mis en place le PLU pour ajouter un volet environnemental à l’organisation et au développement de la commune.
Le PLU est un document complet et… complexe
Le PLU ne se limite pas à un plan ou à une carte, contrairement à ce que son nom peut laisser supposer. Le PLU est un document qui rassemble toutes les informations liées à une zone, à un territoire très précisément délimité par le cadastre. Lorsque vous achetez un bien immobilier ou un terrain, il fait obligatoirement partie d’une zone qui impose des règles spécifiques.
Ces règles architecturales permettent à une commune de bénéficier d’une certaine harmonie pour son aménagement dans le cadre de son développement durable.
Le PLU permet de construire la ville de demain
Plus qu’un document administratif, le PLU est une feuille de route pour l’aménagement de la commune de demain. Cela signifie qu’il établit des règles pour limiter le sur-développement urbain. Mais aussi des mesures pour protéger la biodiversité et limiter les conséquences du dérèglement climatique. Les projets urbains prévus dans le PLU prennent en compte toutes ces informations. Votre projet va devoir répondre, lui aussi, à ces différentes contraintes.
L’élaboration du plan local d’urbanisme est un long processus
La décision de faire évoluer un PLU revient au conseil municipal. C’est tout le sens de la réforme de sa création en 2000 : permettre aux élus locaux de mieux exprimer leur projet pour leur commune. Et ce en tenant compte de son aménagement futur dans toute la dimension environnementale. Le POS (Plan d’Occupation des Sols) qui était depuis 1967 la référence pour les constructions, est devenu caduc.
Différentes phases sont nécessaires pour établir le PLU : elles sont encadrées par le droit de l’urbanisme.
- La première étape est une délibération du conseil municipal pour lancer le projet : l’arrêté de prescription marque le début de la phase d’élaboration par les services municipaux et les élus locaux.
- Une fois le projet arrêté par une nouvelle délibération, il est soumis à une enquête publique.
- Un commissaire-enquêteur est missionné pour soumettre le PLU aux différentes parties prenantes : il s’agit le plus souvent de l’État, des autres communes limitrophes mais aussi des habitants et des professionnels de l’immobilier et du bâtiment.
- Cette phase d’observation permet à tout le monde de donner son avis sur le projet. Il est important d’arriver à un consensus puisqu’il s’agit de l’intérêt général, mais des oppositions à certaines parties du texte peuvent amener les élus à l’améliorer ou le modifier.
- Le texte revient devant le conseil municipal qui le valide mais il n’est pas le seul puisque l’État doit entériner le PLU par un arrêté préfectoral.
Le PLU peut subir des modifications au fur et à mesure de l’évolution de la commune. Plusieurs procédures sont prévues, plus ou moins lourdes : de la mise en compatibilité à la révision complète du document. Cela permet d’adapter le texte aux nouvelles orientations de l’habitat, selon les secteurs.
L’application du plan local d’urbanisme est obligatoire
Il est réglementé par l’article L123-1 du Code de l'urbanisme : le maire, ses adjoints et les administrés d’une commune ne peuvent y déroger. Depuis la loi SCoT (Schéma de cohérence territoriale), les villes élaborent la réglementation concernant l’utilisation du sol mais aussi l’impact sur l’environnement.
Le PLUi, l’autre PLU
Le PLUi est le Plan Local d’Urbanisme intercommunal qui lui a été acté par la loi ENE (Engagement National pour l’Environnement) de 2010. Comme son nom l’indique, il dépasse le simple cadre de la commune pour penser le développement urbain à l’échelle d’un territoire. De plus en plus, les communes travaillent ensemble pour harmoniser l’aménagement de l’habitat, tout en préservant l’environnement.
Le PLUi est appelé à supplanter le PLU dans quelques années pour harmoniser l’urbanisation des territoires : s’il existe, n’hésitez pas à le consulter pour mieux appréhender les orientations et changements prévus pour les années à venir. Vous pourrez effectuer une mise à jour de votre projet de construction de maison, selon ces données.
Comment consulter le PLU, le Plan Local d’Urbanisme ?
Si vous voulez consulter les documents qui constituent le PLU, vous avez deux solutions. Ootravaux vous recommande de vous informer avant le début des travaux sur votre parcelle.
La consultation numérique du Plan Local d’Urbanisme
Pas besoin de se déplacer en mairie au service urbanisme : vous pouvez consulter le PLU depuis chez vous, derrière votre ordinateur. Les cartes mais aussi toutes les différentes parties du règlement du PLU sont accessibles facilement.
Si vous rencontrez des difficultés, il est possible de demander l’aide aux services instructeurs de votre mairie ou de la métropole.
La consultation en mairie du plan local d’urbanisme
Il est encore possible de se déplacer jusqu’au service urbanisme de votre ville pour consulter les documents du PLU. Vous pouvez demander un rendez-vous si vous voulez des précisions sur des questions qui pourraient impacter votre projet de construction de maison ou d’achat de terrain. Si vous avez prévu de confier la réalisation de votre maison à un architecte, il se charge des rencontres avec les agents municipaux avant le dépôt du permis de construire ou de la déclaration préalable de travaux.
Astuce : Ootravaux vous conseille de communiquer avec le service urbanisme de votre mairie dès le début de votre projet. Cela vous permet de gagner du temps si votre opération immobilière n’est pas possible ou si vous devez l’adapter pour qu’elle corresponde au règlement du PLU.
Les conseils de notre expert« Pas de PLU ni PLUI ? Dans ce cas c’est la Réglementation nationale d’urbanisme qui s’applique, généralement bien moins contraignante ! »
Emmanuel Guilloux, architecte Studio Guma
Les composantes du Plan Local d’Urbanisme (PLU)
Le PLU est constitué de plusieurs parties et de différents documents. Vous allez en général trouver 5 divisions.
Le rapport de présentation
Cette partie vous permet de bien appréhender l’orientation générale du PLU en partant d’un état des lieux et d’un historique de la ville. Comment utiliser les espaces naturels de la ville et pourquoi avoir choisi cette direction ? Grâce à ce rapport, vous pourrez bien appréhender la manière dont les élus ont prévu l’avenir de la ville.
Le projet d’aménagement et de développement durable (PADD)
Voilà encore un document qui va vous éclairer sur les orientations de développement de ce territoire (la ville ou plusieurs communes en cas de PLUi). C’est une projection de la commune sous son aspect économique mais aussi social, environnemental et urbanistique.
Le règlement du Plan Local d’Urbanisme
Cette partie vous concerne particulièrement puisque vous allez y trouver toutes les indications pour votre projet de construction ou de rénovation. Si vous n’avez pas encore pris conscience de l’importance des zones pour le PLU, vous allez vous rendre compte que des dispositions sont différentes selon l’emplacement de votre projet. En d’autres termes, vous pouvez valider (ou pas) votre future réalisation selon l’emplacement de la parcelle de votre terrain.
Si vous aimez les cartes, c’est parfait : elles sont nombreuses pour bien expliquer et exprimer les contenus de tous les secteurs de la ville.
Les orientations d'aménagement et de programmation
Certaines zones nécessitent des précisions pour leur aménagement. Elles s’ajoutent aux autres règles d’urbanismes qui ont été définies dans le règlement. Cela peut concerner les transports, mais aussi les aménagements d’espaces verts ou encore l’implantation des bâtiments.
Les annexes au plan local d’urbanisme
Là encore, les cartes graphiques et le plan de zonage vous permettent de connaître toutes les informations sur le secteur qui vous concerne.
Vous pouvez aussi consulter d’autres plans :
- le Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI) ;
- le Plan d’exposition au bruit.
Construction en zone inondable : comment minimiser le risque et assurer son habitation ?
Quelles sont les différentes zones d’un Plan Local d’Urbanisme ?
La carte de zonage est un document déterminant pour votre projet. Selon l’emplacement de la parcelle de votre projet, il sera réalisable ou devra faire l’objet d’une modification.
Pour simplifier la lecture de ce tableau, sachez qu’il y a quatre zones principales, qui sont ensuite déclinées avec plus de précisions :
- Les zones agricoles ou zones A : elles regroupent les parcelles de la commune à fort potentiel agronomique, biologique ou économique ;
- La zone à urbaniser ou zone AU : ces territoires sont encore dans un état naturel mais peuvent être urbanisés ;
- Les zones naturelles et forestières ou zones N : elles sont en général protégées et seules les infrastructures dédiées à l’exploitation agricole et forestière sont admises ;
- Les zones urbaines ou zones U : le secteur de cette partie de la commune est déjà urbanisé et peut recevoir de nouvelles constructions.
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Nom de la zone |
Quel type de zone ? |
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Zone A |
Zone agricole (réservée à l’exploitation agricole) |
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AB |
Sous-section de la zone agricole : territoire à vocation agricole, d’élevage ou de culture |
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AP |
Zone d’agriculture protégée (zone de protection du foncier agricole face à la pression urbaine) |
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AU |
Zone à urbaniser : destinées à être ouvertes à l’urbanisation |
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Zone N |
Zone naturelle et forestière : elle vise à préserver la qualité de l’espace concerné et à en limiter l’exploitation |
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NA |
Future zone d’urbanisation (sous-section de la zone N) : application de règles de constructibilité en fonction de la nature de la parcelle |
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NB |
Zone d’urbanisation diffuse (sous-section de la zone N) : installation d’équipements publics ou de constructions selon les besoins locaux |
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NC |
Zone de richesses naturelles (sous-section de la zone N) : zone protégée en raison de la valeur agricole des terres ou le la richesse du sol ou du sous-sol |
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ND |
Zone naturelle à protéger des risques de nuisance ou pour son caractère esthétique, historique ou écologique |
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NE |
Zone naturelle écologique (sous-section de la zone N) sensible, vulnérable aux activités humaines |
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NH |
Zone naturelle constructible sous conditions à protéger en raison de la qualité du site, du milieu naturel, du paysage ou de son intérêt esthétique, historique ou écologique |
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NL |
Parcelles à constructibilité limitée réservées aux équipements de camping, sportifs ou de loisirs |
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NP |
Zone de stricte protection des captages d’eau potable ou zone inondable |
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Zone UA |
Zone urbaine mixte : zone urbaine dense et centrale mêlant souvent des fonctions d’habitation, de commerce, de service et d’activités |
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UB |
Zone d’extension urbaine complétant la zone UA car plus périphérique à l’alignement de la voirie et avec une élévation des bâtiments moins importante |
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UC |
Zone urbaine mixte d’habitats, de services et d’équipements dont la topographie permet la poursuite de l’urbanisation |
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UCA |
Zone d’intérêt paysager : sous-section de la zone UC mixte considérée comme une zone à densité moyenne à venir dont les constructions doivent respecter certaines règles d’urbanisme |
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UCB |
Zone d’habitats isolés ou groupés : zone urbaine pratiquement exclusivement réservée à l’habitat |
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UD |
Zone urbaine de faible densité généralement excentrée d’une zone urbaine centrale (hameau par exemple) |
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UE |
Zone urbaine d’équipements commerciaux, artisanaux ou industriels ou d’équipements publics à intérêt collectif (hôpitaux, écoles) |
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UP |
Zones portuaires et fluviales proches d’un littoral, en front de mer, à l’embouchure d’un fleuve ou plus généralement à proximité de tout cours d’eau |
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Zone ZH |
Zones humides (marais, lagunes, mangroves…) abritant la biodiversité locale) |
Comment contester un Plan Local d’Urbanisme ?
La contestation d’un PLU est possible devant le Tribunal d’administratif, mais dans des délais très précis : vous avez deux mois après l’approbation définitive par le conseil municipal. Vous pouvez remettre en cause la légalité de certaines dispositions contraires au code de l’urbanisme.
Si vous décidez de contester les documents pour l’aménagement de votre commune, Il est nécessaire de se faire aider par un avocat spécialisé pour déposer la requête. Le délai moyen de traitement est de 18 mois.
Ootravaux vous recommande de suivre l’évolution du PLU dès l’enquête publique et de manifester vos réserves dès ce stade. Vos réclamations pour la modification du texte peuvent être prises en compte par le commissaire enquêteur. C’est véritablement tout l’enjeu de cette période de médiation : prendre en compte les avis des parties prenantes pour éviter de contester ensuite le PLU devant le tribunal.
