Vous avez trouvé le terrain parfait pour la construction de votre maison ? Excellente nouvelle ! Sachez toutefois que vous aurez à effectuer certaines démarches concernant votre parcelle. Parmi elles, le bornage du terrain reste une opération obligatoire qui vise à déterminer matériellement et avec précision les limites de votre parcelle. Ce travail est la plupart du temps réalisé par un géomètre, un expert qui connaît parfaitement la législation en vigueur. Mais alors, quel est le prix d’un bornage de terrain, et à qui revient la charge du paiement de ce bornage ? Ootravaux fait le point.
L’importance du bornage de terrain
Pourquoi réaliser un bornage de terrain ?
Que vous souhaitiez faire construire une maison ou juste réaliser des travaux d’aménagement tels qu’une clôture, un garage, une piscine, une terrasse, etc., vous devez mettre en place un plan de bornage. Seul un géomètre peut réaliser ce document à valeur juridique qui permet de délimiter précisément le terrain. S’il a déjà été fait, vous pouvez le retrouver dans :
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les actes notariés qui vous sont remis lors de l’achat du terrain ;
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les archives des géomètres-experts.
Le plan de bornage est signé par tous les propriétaires dont la propriété jouxte le terrain concerné. Une fois réalisé, il ne peut plus être contesté, ni par un propriétaire, ni par un juge.
Sans ce plan de bornage, vous n’aurez aucun recours si, plus tard, votre clôture chevauche la parcelle de votre voisin ou si une société d’utilité publique possède des servitudes de droit de passage. Par exemple, si vous avez édifié un garage dans un coin de terrain soumis aux droits de passage, les sociétés d’utilité publique peuvent très bien le faire détruire pour réaliser leurs travaux d’entretien.
Dans la plupart des cas, les désagréments ont pour origine des travaux d’amélioration de maison, comme la construction d’une piscine, d’une terrasse, d’une allée, d’un garage ou d’une extension, qui outrepassent les limites d’une propriété ou chevauchent celles du voisin. Un bornage donne l’opportunité de définir les dimensions exactes de votre parcelle, mais aussi de prendre en compte les aménagements réalisés tout en déterminant s'ils empiètent sur la propriété de votre voisin.
Comment un bornage de terrain est-il réalisé ?
L’action de borner un terrain consiste à déterminer une propriété foncière en la délimitant. Plus précisément, un professionnel (la plupart du temps, un géomètre) consulte les plans ainsi que les actes de propriété dans le but de délimiter une parcelle. Le professionnel place alors des bornes ou une limite visuelle.
C’est au géomètre que revient la charge de réaliser une limite neutre entre 2 propriétaires pour qu’ils puissent se mettre d’accord sur les contours exacts de leur propriété.
Un bornage de terrain se fait :
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avant de construire une maison sur un terrain constructible ;
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en cas de querelle entre 2 propriétaires voisins.
Réaliser un bornage ne se produit qu’une seule fois, sauf si des modifications ont été faites depuis le dernier bornage.
Pour effectuer un bornage de terrain correct, 4 conditions doivent être présentes :
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les terrains à borner se doivent d’être contigus ; ils peuvent toutefois être séparés par une démarcation physique (cours d’eau, sentier, petit fossé, etc.) ;
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les propriétaires des terrains ont eux seuls la capacité d’initier un bornage ; cette possibilité est cependant également offerte aux titulaires d’un droit réel (usufruit, bail à long terme) ;
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le bornage est aussi possible si ce bornage n’a jamais été réalisé et si le terrain est demeuré à l’identique ;
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les fonds à borner restent des propriétés privées.
À qui faire appel pour un bornage, et à quel prix ?
Prix d’un bornage de terrain à l’amiable
La limite de propriété doit toujours être établie par un géomètre expert. Dans la plupart des situations, les propriétaires des terrains contigus concernés par les opérations de bornage s’entendent dans le choix du géomètre et s’accordent, avec ce dernier, sur la mise en place des bornes. Après passage du géomètre, nombreux sont les propriétaires de terrains contigus à trouver un accord à l’amiable pour matérialiser, physiquement, la délimitation de leurs terrains. Celle-ci passe par la mise en place d’une clôture ou la construction d’un mur mitoyen par exemple.
Dans ce contexte, le bornage de terrain se réalise à frais communs, c’est-à-dire que les propriétaires se partagent les coûts du bornage de manière équitable. Cela implique le partage des coûts pour :
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l’achat des bornes et leur installation ;
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l’intervention d’un géomètre, qui reste nécessaire pour poser les bornes et officialiser les limites déterminées à l’amiable.
Opter pour un bornage à l’amiable ne rend donc pas l’opération gratuite. Le prix d’un bornage de terrain peut varier de 600 à 1 200 euros, hors taxe, et peut même atteindre 3000 euros si le terrain s'avère particulièrement complexe à délimiter (1). Les frais de publication engendrés par le passage chez le notaire pour concrétiser ce bornage à l’amiable et pour le service de la publicité foncière avoisinent la centaine d’euros (1). Cette somme est également divisible entre les propriétaires.
Prix d’un bornage de terrain en cas de désaccord entre voisins
Il existe de nombreux cas où la délimitation d’un terrain peut se révéler difficile. C’est le cas, notamment, lorsque les voisins expriment un désaccord sur les limites de leurs terrains. A défaut d’accord amiable, le demandeur peut saisir le juge d’instance du lieu du terrain.
Le bornage judiciaire entraîne ainsi des coûts supplémentaires : les honoraires d’avocat. Le juge du Tribunal d’Instance examine les titres de propriété et les parcelles litigieuses, puis nomme un géomètre-expert pour la rédaction d’un procès-verbal d’abornement de terrain.
Le géomètre, lui, se réfère aux actes de vente, aux plans du cadastre, prend en compte les points de vue des différents propriétaires, mesure le terrain, et enfin trace les lignes séparatrices. Si l'une des parties s'oppose au découpage fait par le géomètre, le juge tranche.
A l'instar du bornage amiable, les frais judiciaires sont partagés entre les propriétaires des terrains contigus.
Trouver un professionnel
Pour toutes les raisons exposées précédemment, principalement les risques de conflits entre propriétaires, mais aussi pour avoir des mesures officielles, recourir à un professionnel s’avère souvent indispensable.
En effet, c’est lui qui décidera finalement des limites de votre propriété et qui pourra intervenir sur un plan juridique en cas de conflit. C’est également le géomètre qui réalise les démarches administratives, garantit la maîtrise d’œuvre des réseaux et voiries, et élabore les documents de copropriété.
Il est conseillé de prendre contact avec votre mairie ou de vous adresser directement à plusieurs géomètres pour qu’ils vous proposent chacun un devis détaillé. Ces devis devront présenter leurs prestations, ainsi que le prix global de l’intervention. Cela vous permettra de prévoir un budget pour votre projet de bornage de terrain.
Qui paie le bornage ?
En règle générale
Le bornage de terrain peut s’avérer être une opération coûteuse dont le montant sera, dans le meilleur des cas, partagé entre les différents propriétaires.
D’après l’article 646 du Code civil, les frais induits par la réalisation d’un bornage de terrain doivent être partagés « à parts égales » entre les différents propriétaires.
Dans la pratique, hélas, cette répartition peut être mise à mal. Un voisin peut très bien accepter le bornage du terrain, sans pour autant vouloir s’acquitter du coût de sa « quote-part ». Le propriétaire à l’origine de l’opération de bornage devra, dans ce cas, la financer seul dans sa totalité.
Le cas particulier du bornage judiciaire
S’il n’est pas possible de faire réaliser un bornage de terrain à l’amiable, l’affaire peut être renvoyée devant un tribunal d’instance (bornage par action judiciaire). Le juge examine alors les parcelles litigieuses puis désigne un géomètre. C’est également le juge qui prendra la décision de la répartition des frais de bornage.
Il est à noter que les honoraires de l’avocat seront à ajouter aux frais de l’opération de bornage.
(1) Prix moyens issus de sites professionnels de construction et travaux
