Si vous avez un projet de construction d'une maison ou d'une piscine en zone classée, une demande d’autorisation de travaux pour une construction sur un secteur sauvegardé est à anticiper. Cela concerne également des constructions d'aménagements extérieurs dans ces zones, qui peuvent être soumises à des règles d’urbanisme spécifiques ou bien simplement interdites : piscines, panneaux solaires, extension de maison, affichage publicitaire... Ootravaux vous explique les démarches à effectuer si vous souhaitez construire en zone classée.
Zone classée, monuments : de quoi s'agit-il dans le cadre d'une construction ?
En France, les règles du Code de l'urbanisme sont très strictes en matière de protection des bâtiments faisant partie du patrimoine immobilier. S'il est considéré que chaque édifice classé ou répertorié en tant que monument historique se doit d’être protégé, il est également estimé que ces mêmes édifices restent indissociables de l'environnement et de la zone urbaine qui les entourent. C’est pourquoi les secteurs des monuments historiques possèdent une zone de protection de 500 mètres. Cela donne la possibilité de contrôler la perception de ces bâtiments mais aussi le maintien de ces constructions historiques dans les meilleures conditions.
Comme partout, il existe tout de même des exceptions à cette zone de protection. Quelques périmètres de protection locaux pour les constructions classées comme bâtiments historiques ont subi des réaménagements et des modifications au fil du temps, surtout depuis la loi ALUR. C’est le cas dans certaines agglomérations, dans le cadre de l’élaboration ou de la modification du plan local d’urbanisme (PLU). Il est donc recommandé de toujours consulter les plans et documents disponibles du plan local si vous souhaitez acheter, déposer un permis de construire, voire lors d’un projet de futurs travaux sur les façades extérieures d’une habitation existante. Vous pouvez ainsi rapidement savoir si la maison dont vous souhaitez faire la rénovation - ou votre future construction - est concernée par une zone classée en raison de la présence de monuments historiques.
Les dispositions de cette liste de documents d’urbanisme vous permettent de savoir si votre terrain se trouve sur l’une de ces zones très protégées, et si vous avez le droit de procéder à votre construction comme vous le souhaitez.
Zones classées : quelles sont les obligations à respecter en matière de construction ?
Réaliser une construction en zone protégée par une règle du Code de l'urbanisme engendre plus de contraintes. En outre, ces projets entraînent aussi des frais supplémentaires. En compléments des travaux standard de toute construction, vous devrez également supporter les coûts :
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de la création de façade ou de toiture, dont l’aspect doit être en phase avec celui des toitures et façades des bâtiments se trouvant dans la zone protégée, ce qui peut revenir plus cher que prévu ;
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de la demande de services obligatoires effectués par un expert, car toute action de construction ou de rénovation sur un terrain qui dépend d'une zone dans laquelle se situent des monuments historiques doit prendre en considération l’avis d’un Architecte des Bâtiments de France (ABF). L'Architecte des Bâtiments de France s’assure que la construction ou la rénovation du bâtiment garantira une certaine authenticité avec l'environnement de la zone protégée ;
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d'éventuels retards dans les travaux de construction ou de rénovation de votre maison car, en plus des frais supplémentaires, vous devez aussi prendre en compte le délai d’instruction de la déclaration préalable ou du permis de construire auprès de l'Architecte des Bâtiments de France. Il est dès lors difficile de prévoir des travaux associés à un délai précis.
Cependant, les frais supplémentaires exigés par ce genre de travaux très dirigés peuvent donner lieu au versement de subventions de la part des collectivités (de la commune concernée par les secteurs des zones classées, par exemple) ou de l’État. Attention toutefois, car cette assistance financière n’est pas systématique, alors que la réglementation des travaux en zone protégée, elle, est toujours strictement encadrée par les règles du Code de l'urbanisme.
Les bâtiments qui sont concernés par ce genre de spécificités sont recensés sur la carte des zones des bâtiments de France.
Quelles sont les autorisations à obtenir pour la construction en zone classée ?
Pour des constructions ou des projets de rénovation en zone classée, vous devez monter un dossier de demande d’autorisation de travaux en zone protégée, et le déposer ou l’envoyer au service urbanisme de la mairie de la commune concernée. Le service urbanisme le transmettra ensuite aux services concernés pour solliciter leurs consentements, soit à :
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l'Architecte des Bâtiments de France, si la construction ou la rénovation a lieu dans une zone où se situe un bâtiment classé aux monuments historiques ;
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l'Architecte des Bâtiments de France et la commission départementale des sites (sites et paysages, hors bâtiments historiques), si la construction ou la rénovation a lieu dans une zone entièrement considérée comme classée.
Il existe différents types d’autorisations :
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la déclaration préalable de travaux, qui est à déposer si la nouvelle construction fait moins de 20 m² : le délai minimum de l’instruction est de 2 mois, dont 1 pour l’avis de l’ABF ;
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le permis de démolir, dont la demande doit être faite pour toute démolition, même partielle, d’un bâtiment. Son délai minimum d’instruction varie de 3 mois à 1 an pour les sites classés (sites et paysages, hors bâtiments historiques), et de 3 à 4 mois dont 2 pour l'Architecte des Bâtiments de France pour les zones classées (aux abords des monuments historiques) ;
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le permis de construire, à déposer si les travaux changent la structure ou la destination du bâtiment, ou s’ils génèrent une surface au sol supérieure à 20 m². Le délai minimum pour ce genre d’instruction varie de 6 mois si cela concerne les abords d’un monument historique, jusqu’à 1 an pour les sites classés, dont 2 mois pour l'avis de l'ABF.
Bon A SavoirUne fois l’autorisation d’urbanisme obtenue, qu’il s’agisse de construction ou de rénovation, elle doit être clairement affichée sur le lieu du chantier et bien visible depuis la voie publique. La durée de l’affichage correspond à celle des travaux. Elle ne peut être inférieure à deux mois, même si les travaux sont plus courts.
Le panneau d’affichage doit présenter plusieurs informations obligatoires : nom, raison sociale, nature et superficie du projet, date de délivrance et numéro du permis, adresse de la mairie où consulter le dossier, et mention concernant le droit de recours.
Construction en zone classée : quels recours en cas de refus ?
Il existe bien sûr des recours si l’ABF ne donne pas un avis favorable. Toutefois, les démarches à suivre pour obtenir l'autorisation de travaux (construction, démolition, modification) restent encore compliquées. Il est important de souligner que très peu de recours aboutissent face à la décision finale de ces professionnels. Sachez qu'à la suite des articles de l’arrêté du 19 février 2014, le tribunal administratif doit obligatoirement accepter d'enregistrer votre demande de recours.
En effet, pour l’obtention finale de votre autorisation de travaux, il faut déposer votre demande de recours gracieux en préfecture. Si cette dernière rejette la requête, une contestation est toujours possible, mais vous devrez refaire une demande. Néanmoins, c’est la seule option envisageable si les ABF refusent votre construction, votre rénovation ou votre demande de modification dans une zone classée au titre des monuments historiques.
