Exigé pour la réalisation de projet de construction ou d'extension de moyenne à grande ampleur, le permis de construire n’est pas une simple formalité ni un simple formulaire à remplir ! C’est une procédure complexe qui s'apparente souvent à un véritable parcours du combattant.
Pour vous aider à constituer un dossier béton, Ootravaux a fait appel à l'architecte Emmanuel Guilloux, fondateur de l’agence Studio Guma qui accompagne professionnels et particuliers dans leur projet de rénovation et construction. Dans cet entretien, Emmanuel nous rappelle l'importance de l'avant-projet et nous livre ses conseils pour maximiser les chances d'obtenir un permis de construire du premier coup.
Les conseils à retenir :
- Avant le dépôt de votre dossier, prenez rendez-vous avec les services instructeurs pour présenter votre projet. Une rencontre incontournable si le PLU est sujet à interprétation, ou si votre projet se situe dans une zone à risque ou monument historique.
- Un permis de construire n’est pas forcément compliqué à réaliser, mais il nécessite précisions, rigueur et minutie. Suivez à la lettre le Cerfa et sa notice explicative qui sont très bien faits ! Permis de construire : ne négligez pas l'avant-projet
Ootravaux : Emmanuel, quelle est la première chose à faire avant d'entamer un processus d’obtention de permis de construire ?
Emmanuel Guilloux : Avant même de parler de la constitution du dossier du permis de construire, il est impératif d'étudier la faisabilité de votre projet.
Réalisée par l'architecte ou par le particulier, cette étape prend en compte toutes les réglementations d’urbanisme présentées dans PLU (Plan Local d’Urbanisme) de votre commune, ou le PLUI (Plan Local d’Urbanisme Intercommunal). Dans le cas où il n’y a ni PLU ni PLUI, c’est la Réglementation nationale d’urbanisme qui s’applique, généralement bien moins contraignante !
Ces réglementations vous aideront également à identifier la zone dans laquelle se situe votre projet (zone à vocation résidentielle, industrielle, mixte, zone classée…). Attention, la réglementation diffère selon chaque zone.
"Avant de constituer votre dossier du permis de construire, il est impératif d'étudier la faisabilité de votre projet"
Soyez également vigilant sur les règles d’implantation liées à l’aspect architectural. Qu’elles soient issues du RNU ou du PLU, ces règles encadrent l’implantation, le volume, jusqu’à l’aspect extérieur de votre projet. Dans certains secteurs, la couleur de la façade ou des volets peut être imposée, tout comme les matériaux de couverture, le degré d’inclinaison de la pente du toit ou la taille des ouvertures. Par exemple, en Bretagne : le toit double pente à 45 degrés, en ardoise est une obligation.
Autre point à vérifier en amont : l'accès aux différents réseaux. Electricité mais aussi réseaux d'évacuation des eaux usées, pluviales, doivent être pris en compte.
Dans le cadre d’un permis de construire, il est nécessaire de prévoir les espaces de stationnement. Le nombre de places varie selon la surface de plancher de votre projet, ou parfois selon le nombre de chambres. Chaque ville applique ses propres règles.
Que faire une fois toutes ces réglementations d’urbanisme vérifiées ?
Une fois cette phase d’avant projet bien cadrée, et avant même de déposer votre permis de construire, je vous conseille de prendre rendez-vous avec le service d’urbanisme de votre commune. Les objectifs de cette première rencontre : présenter votre projet, s’assurer de penser à tout et prendre la température. Ayez la même démarche avec le voisinage : tâtez le terrain, recueillez les premières impressions, rassurez si besoin.
Ensuite, vous devez constituer un dossier de demande d’autorisation. Pour cela, téléchargez le formulaire de dépôt de permis de construire Cerfa n° 13406*08 , ainsi que la liste des documents à fournir (plan de situation, plan de masse… voir par ailleurs). Bien construite et très claire, la notice explicative est une excellente trame pour les novices qui souhaitent être autonomes dans leur projet.
AstuceLe Ministère chargé de l'urbanisme met à votre disposition un outil pour vous guider dans la constitution de votre dossier de demande d'autorisation d'urbanisme.
Comment constituer un dossier béton ?
Rentrons dans le vif du sujet, que doit contenir une demande de permis de construire ?
Le dossier de permis de construire comporte principalement les documents suivants :
- un plan de situation du terrain.
- un plan de masse de la construction : ce plan diffère de celui de situation de par son échelle particulière. Il indique les points de vue, la perspective du projet dans son contexte.
- un plan de coupe du terrain et de construction.
- une notice descriptive : elle précise les intentions du projet, comment il s’insère dans l’environnement et comment il respecte les règles.
- un plan des toitures et des façades
- une perspective : un document graphique 3D, image synthèse ou photomontage
- une photographie du terrain dans son environnement proche
- une photographie du terrain dans son environnement lointain
D’autres documents peuvent être exigés selon les spécificités du secteur (Monument Historique, Zone à Risque Naturels…).
Gardez en tête que tant que le dossier n’est pas complet, l’instruction n’est pas lancée. La rapidité de l’instruction dépend après du nombre de permis de construire que reçoivent la ville.
Sachez aussi que les plans intérieurs ne représentent pas une obligation. L’essentiel pour l'administration, c’est l’extérieur de votre projet et le respect des règles énoncées plus haut. Il est en outre obligatoire de déclarer les surfaces (taxes foncières), et les places de stationnement.
AstucePour séduire le département d’urbanisme : argumentez ! Détaillez pourquoi et comment votre projet peut s’intégrer dans l’environnement. Notamment, s’il dépend d’une ville conservatrice : respectez l’homogénéité de l’architecture, allez dans le sens de l’existant, de l’histoire. Vous maximisez ainsi les chances de réussite de votre projet.
Cette procédure s’apparente à un véritable parcours du combattant ! Conseillez-vous de faire appel à un pro ?
Si votre projet ne dépasse pas les 150 m² habitables, vous pouvez vous-même déposer votre permis de construire. Encore faut-il avoir le temps, et… l’envie ! Quelle que soit la taille de votre projet dès lors qu’il nécessite un permis de construire, je recommande - sans hésiter - de faire appel à architecte.
Il vous accompagnera dans la lecture des règles d’urbanisme, vous aidera à n’omettre aucune pièce constitutive du dossier, et sera également en mesure de produire des plans précis. A la clé : un gain de temps non négligeable et un dossier complet qui augmente vos chances de réussite.
La phase d'instruction : restez actif !
Une fois le dossier déposé, commence la phase d’instruction. Que puis-je faire pendant cette période ?
Pour rappel, le délai d'instruction est de deux mois pour une maison individuelle et de trois mois pour la construction d’un immeuble collectif ou d’un bâtiment d’activité (commerces, bureaux…). Comptez également trois mois pour les zones à risque d’inondation, de carrière, zone monument historique. Si la mairie ne vous donne aucune réponse à l’issue du délai d’instruction, c’est que votre projet a été accepté !
AstuceUne fois l’autorisation tacite obtenue, demandez à la mairie un certificat attestant l’existence de l’autorisation.
Votre projet est désormais dans une phase d’étude détaillée. Profitez de cette période d’instruction pour avancer de façon plus détaillée sur votre projet. Dans notre jargon, on appelle ça le “Projet de Conception Générale”. Il s’agit de préciser les formes des différents éléments de l’ouvrage, la nature des matériaux et les conditions de leur mise en œuvre.
Projetez-vous sur l’intérieur du projet, par exemple, l’emplacement des prises, le choix du mobilier. Pensez aux aspects techniques, comme le type de chauffage (chauffage au sol, chaudière....) Quid des matériaux, des revêtements de sol, murs intérieurs ?
La réalisation de ce “Projet de Conception Générale” vous permettra ensuite de consulter les entreprises, et de lancer vos demandes de devis. Vous pourrez ainsi plus facilement comparer des devis de prestations similaires.
Mais gardez en tête que ces études et recherches détaillées ne sont pas sans risque, notamment si votre permis est refusé ou si des modifications de votre projet sont exigées.
Permis validé : prière d'afficher
La validation obtenue, l’autorisation d’urbanisme doit être affichée. Pouvez-vous nous en dire plus sur ce panneau ?
En effet, vous devez afficher votre autorisation sur un panneau dès l’arrêté de validation obtenu. Cela signifie que votre projet est dans la légalité et que vous pourrez prochainement commencer vos travaux !
L'affichage se fait grâce à un panneau rectangulaire d'au moins 80 centimètres de longueur et de largeur. Vous pouvez trouver ce type de panneau dans les magasins de bricolage. Il doit être installé de telle sorte que les renseignements qu'il contient soient bien lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant la période de recours de tiers et toute la durée du chantier.
Afin de certifier le bon affichage de votre panneau, je vous conseille de faire intervenir un huissier ou d’envoyer une photo par email au service instructeur le jour de l’affichage, en milieu et à la fin de la période d’instruction du PC.
Le délai de recours des tiers pour un permis de construire est limité à 2 mois à compter de la date d’affichage. Je vous recommande d’attendre les 2 mois réglementaires avant de commencer les travaux afin de laisser les tiers s’exprimer.
AttentionSi votre panneau n’est pas visible, la mairie peut considérer que vous ne l’avez tout simplement pas mis ! Si cela ne nuit pas à la validité du permis de construire, cela permet, en revanche, aux voisins de faire un recours jusqu’à… 6 mois après l’achèvement des travaux.
Puis-je commencer les travaux au lendemain de l'obtention du permis de construire ?
Si vous entretenez de bonnes relations avec votre voisinage - qui lui-même est convaincu de votre projet -, vous pouvez démarrer les travaux de terrassement et de fondation mais je vous conseillerais d'attendre... Dans le doute, appliquez le principe de précaution. Il est en effet plus raisonnable d’attendre la fin du délai de purge avant de commencer les travaux.
Avis défavorable : rien n'est joué !
Quel recours en cas d'avis défavorable de l'administration ?
Si l’administration émet un avis défavorable, vous disposez de deux mois pour convaincre par lettre recommandée en proposant des adaptations de votre projet avec l’envoi de pièces complémentaires, voire même un nouveau permis de construire. Notez qu’à partir du dépôt en mairie des pièces complémentaires, le délai d'instruction du permis de construire repart à zéro.
L'interview touche à sa fin, vous êtes désormais armés pour constituer votre permis de construire en béton ! Ootravaux remercie Emmanuel Guilloux pour cet échange de qualité !
Suivez Ootravaux sur Facebook et Instagram ou abonnez-vous à la newsletter pour recevoir chaque mois les meilleures astuces de nos meilleurs pro !
