Faire borner son terrain : la démarche entièrement expliquée

Vous êtes propriétaire et désirez planter une haie à la limite de votre terrain, construire une piscine au fond de votre jardin, ou installer une clôture autour de votre parcelle ? Mais connaissez-vous exactement les limites de votre propriété ? Afin d’éviter tout litige avec votre voisin, il est conseillé de demander le bornage de votre terrain. Ootravaux vous dit tout ce qu’il faut savoir pour faire borner un terrain : démarche, utilité, obligations, prix...

Pourquoi faire borner son terrain ?

Le bornage consiste à délimiter les limites de 2 propriétés privées contiguës à l’aide de bornes, de piquets ou de pierres, afin de faire respecter ces limites. Cela ne concerne pas les propriétés attenantes à un bien public. Le bornage est réalisé par un géomètre-expert. Il existe 2 raisons principales de faire borner votre terrain.

Savoir où s’arrête votre terrain

Si vous possédez un terrain, mais que la délimitation de celui-ci n’est pas claire, le bornage vous permettra de connaître les limites de votre propriété. Cela s’avère utile pour respecter le PLU (plan local d’urbanisme) lors d'un projet immobilier. La maison que vous construisez ne doit pas empiéter sur le terrain voisin ni être trop proche des limites du terrain. De même, si vous souhaitez construire une piscine, un mur, installer une clôture ou planter une haie, le bornage vous permettra de ne pas empiéter sur le terrain voisin. En effet, si le voisin s’aperçoit que vous empiétez sur son terrain, il peut exiger la démolition de votre construction ou la suppression de votre installation.

Attention

Le procès-verbal de bornage est le seul document ayant une valeur légale pour définir les limites d’un terrain. La présence d’un mur, d’une haie, et le plan cadastral ne peuvent garantir les limites d’une propriété.

Savoir où s’arrête le terrain du voisin

Lorsqu’un bornage précis n’a pas été effectué, il est difficile de savoir où s’arrête le terrain du voisin. Ce dernier peut alors utiliser involontairement une partie de votre terrain, sans avoir l’intention de vous nuire. Or, votre voisin peut légalement devenir propriétaire de ce morceau de terrain au bout de 30 ans sans réaction de votre part. Ce principe, appelé « prescription acquisitive », est stipulé dans l’article 2272 du Code civil.

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Faire borner son terrain : une démarche obligatoire ou facultative ?

Le bornage ne représente pas une obligation si aucun voisin n’en fait la demande. En revanche, si aucun bornage n’a été effectué et que l’un des propriétaires des terrains contigus en fait la demande, le bornage devient obligatoire (article 646 du Code civil). Si un bornage a déjà été effectué, il n’est pas possible d’en faire réaliser un nouveau, le premier étant définitif. Néanmoins, si les bornes ont disparu avec le temps ou ont été déplacées, un nouveau bornage reste possible. Il existe d'autres cas dans lesquels le bornage est obligatoire :

terrain divisé en lots (lotissement) ;
terrain ayant fait l’objet d’une division en zone d’aménagement concerté ;
terrain résultant d’un regroupement à l’initiative d’une association foncière urbaine.

Pour maintenir de bonnes relations, les voisins doivent obligatoirement procéder à un bornage amiable avant de recourir à un bornage judiciaire.

Le bornage amiable entre voisins

Vous souhaitez connaître les limites de votre propriété ? Dans ce cas, vous pouvez faire réaliser un bornage amiable. Le propriétaire du terrain contigu doit être d’accord pour réaliser cette démarche. Vous choisissez alors avec votre voisin un géomètre-expert qui vous propose un rendez-vous pour le bornage, qui se fera obligatoirement en présence de votre voisin ou d’une personne mandatée par ce dernier.

Le jour du bornage, le professionnel étudie tous les documents pouvant prouver la limite des terrains respectifs, y compris les titres de propriété. Il se rend aussi sur le terrain pour examiner les éléments présents, comme les arbres, et effectue des mesures. Après analyse des documents et des mesures, le géomètre-expert réalise un plan de bornage et établit un procès-verbal que vous et votre voisin devez signer. Il procède ensuite à la pose de bornes sur le terrain. Vous pourrez consulter les limites de votre terrain en visitant le site geofoncier.fr, un service mis en place par l’Ordre des géomètres-experts.

Si l’un des 2 propriétaires conteste l’analyse du géomètre, il a le droit de refuser de signer le procès-verbal. En effet, un procès-verbal de bornage non signé par les 2 parties n’est pas valable, et aucune borne ne peut être posée. En cas de désaccord sur les limites de propriété, vous ou votre voisin pouvez recourir à un conciliateur de justice, à une médiation ou à une procédure participative.

Le bornage judiciaire

En cas d’échec du bornage amiable, et si aucun accord n’a été trouvé via conciliation, médiation ou procédure participative, la voie judiciaire s’impose. D’autre part, si votre voisin refuse de réaliser un bornage amiable, vous êtes en droit de saisir le juge en vous adressant au tribunal judiciaire ou de proximité. Le juge nomme alors un géomètre-expert qui rend son rapport. Si l’une des parties conteste la délimitation de terrain, le juge tranchera. Le tribunal rédige ensuite un jugement qui est transmis aux 2 propriétaires de parcelles.

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Bornage d’un terrain : combien ça coûte ?

Qui doit payer les frais de bornage ?

Les frais de bornage sont partagés entre les 2 propriétaires. Votre voisin ne peut refuser de participer aux frais sous prétexte qu’il n’est pas à l’initiative du bornage. Si votre voisin n’accepte pas sa part des frais à payer ou s’il refuse de payer, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire ou de proximité pour former un recours en bornage de terrain judiciaire. Le juge tranchera en ce qui concerne le paiement des frais de bornage. En général, le juge répartit les frais de bornage entre les propriétaires en fonction de la superficie de terrain à borner. Dans certains cas, les 2 propriétaires font chacun appel à un géomètre différent, ce qui double les frais.

Le prix d’un bornage

Le prix d’un bornage varie entre 600 à 1 200 euros, hors taxe, et peut même atteindre 3000 euros si le terrain s'avère complexe à délimiter (1). Un certain nombre d’éléments peuvent avoir un impact sur le montant des frais de bornage :

les honoraires du géomètre : ce professionnel fixe librement ses tarifs. Il peut facturer au forfait ou à l’heure ;
les frais de déplacement du géomètre-expert, si ce dernier se situe loin du terrain à borner ;
la taille du terrain : plus le terrain est grand, plus le temps passé par le géomètre sera long. D’autre part, un grand terrain implique aussi plus de bornes à poser ;
la complexité du bornage : l’opération de bornage peut être compliquée par un terrain en pente ou un manque de documents, ce qui allonge également l’opération de bornage et donc son coût.

Bien évidemment, le coût du bornage peut augmenter de manière significative si vous faites appel à un avocat, dans le cadre d’une procédure participative, par exemple.

Le bornage d’un terrain à bâtir ou d’un terrain agricole reste fortement recommandé avant toute vente afin d’éviter tout litige. Même s’il ne représente pas une obligation, le bornage est en pratique toujours réalisé lors d’une vente immobilière. Il s’avère d’ailleurs très souvent exigé par le notaire, sauf en cas de transaction à bas prix ou en présence de limite physique (route, cours d’eau, etc.). Le bornage est alors à la charge du vendeur. En cas de vente immobilière sans bornage de propriété, l’acheteur a le droit de se rétracter sans frais ni indemnité dans un délai d’un mois après la signature de l’acte authentique.