Quelles sont les règles pour construire en limite de propriété ?

Vous souhaitez construire une maison, un garage ou tout autre bâti en limite de propriété ? C’est possible et comme la loi le précise, « tout propriétaire a le droit de construire sur son propre terrain, jusqu’en limite de propriété, sans besoin de l’accord du propriétaire voisin ». Mais ce n’est pas aussi simple : plusieurs règles s’appliquent. Entre contraintes de distance et respect des servitudes, Ootravaux fait le point sur les éléments à connaître.

L'essentiel

• Avant de vous lancer dans une construction en limite de propriété, Ootravaux vous recommande de vérifier la réglementation locale ainsi que les servitudes existantes.
• Le Code de l’urbanisme, le PLU et le Code civil imposent des normes et des règles.
• Avez-vous vérifié la délimitation exacte de votre parcelle ? Le géomètre vous aide à repérer les limites en bornant votre terrain.
• N’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels (architecte ou maître d’œuvre) pour concevoir les plans et vous aider à préparer votre projet.

Construction en limite de propriété : comprendre le cadre légal

En France, il existe plusieurs règles à respecter lorsque vous souhaitez construire près des limites de votre terrain.

Les limites de votre terrain : le cadastre et le bornage

Le premier élément à connaître précisément : les limites de votre terrain. Le cadastre vous permet de les identifier. Tout dépassement, même à peine quelques centimètres dans le jardin voisin, constitue un empiétement. Pour éviter toute contestation, il est préférable de disposer d’un bornage récent. Effectué par un géomètre, il pose des repères visibles pour identifier la limite entre deux terrains contigus. Ce relevé sert ensuite de référence pour l’implantation de bâtiments.

Le Plan local d’urbanisme (PLU) : les dispositions locales

Le PLU établit la réglementation à respecter localement en matière de construction dans les communes. Il impose plusieurs contraintes :

• Des distances minimales entre les bâtiments ;
• Une hauteur maximum pour votre construction ;
• Des zones où la construction n’est pas possible : dans le cas d’une servitude d’utilité publique comme le passage d’une canalisation par exemple.

Le Code de l’urbanisme (CU) et le Code civil 

C’est le moment de vous pencher sur les textes de loi !

Dans le cas de constructions non mitoyennes

L’article R. 111-17 du CU impose une distance minimale de 3 mètres entre la construction et la limite de la propriété. Le retrait est de 6 m lorsque la hauteur du bâti atteint 10 m et plus. Le CU contraint également à un écartement minimal de 6 m entre deux constructions voisines.  

Lorsque les bâtiments comportent des ouvertures

Le Code civil (articles 675 à 680) prescrit une distance minimale distance à respecter pour des maisons qui comportent des ouvertures orientées vers les propriétés voisines.

Les ouvertures classiques (comme une fenêtre par exemple), qui donnent vue chez le voisin, ne sont pas autorisées lorsque le mur est construit en limite séparative. En revanche, la loi vous autorise à aménager une ouverture aveugle, c'est-à-dire avec un châssis fixe et un verre non transparent.

Attention : Le permis de construire et la déclaration préalable de travaux sont des autorisations délivrées « sous réserve du droit des tiers ». Cela signifie que même si l’autorisation est conforme aux réglementations, le voisinage peut porter réclamation s’il s’estime lésé. Aussi, il vous appartient de bien vérifier l’ensemble des réglementations ainsi que les délimitations.

Réalisez vos travaux 

Avec les artisans Ootravaux

Trouver mon artisan

Quelles sont les étapes pour construire en limite de propriété ?

Plusieurs démarches sont nécessaires pour construire un bâtiment. Cela vaut pour une maison comme pour un garage, une véranda, une extension ou encore une dépendance. 

Vérifier le cadastre et demander un bornage

Pour vérifier (ou connaître) les limites de votre propriété, vous devez vous référer au cadastre. Ces informations sont consultables en ligne et elles figurent également sur votre acte de propriété. Si vous disposez d’un bornage récent, effectué par l’ancien propriétaire, vous pouvez l’utiliser pour établir le plan de votre projet. Si ce n’est pas le cas, vous devez solliciter un géomètre. Seul ce spécialiste est habilité à borner votre terrain.

Prendre connaissance des réglementations locales 

Vous l’avez déjà compris : le PLU est un document incontournable pour déterminer la faisabilité de votre ouvrage. Il est consultable auprès de la mairie de votre commune et certains services proposent un accès en ligne. S’il n’existe pas de PLU, vous pouvez vous référer au POS, le Plan d’occupation des sols.

Vérifier les servitudes existantes 

Il existe parfois des servitudes légales, d’utilité publique ou conventionnelles. Il s’agit d’un droit de passage ou de vue par exemple. Mais également d’une servitude d’utilité publique, comme c’est le cas lorsqu’une canalisation passe sous une partie de votre terrain. Ces servitudes contraignent les projets de construction, aussi est-il indispensable d’en tenir compte. Elles sont généralement détaillées :

• Dans l’acte de propriété (lorsqu’elles sont conventionnelles ou légales) ;
• Sur le PLU et l’acte notarié (lorsqu’il s’agit de servitudes d’utilité publique). 

Déposer une déclaration préalable ou une demande de permis de construire 

L’autorisation du service urbanisme de votre commune est indispensable dans de nombreux cas.  Même pour la pose de murs de clôture ! Selon l’ampleur de votre projet immobilier, vous devrez déposer une déclaration préalable de travaux (DP) ou une demande de permis de construire. La ville dispose ensuite d’un délai pour vérifier la conformité du dossier et donner son accord.

Déclaration préalable

Cette démarche est à effectuer pour la construction :

• D’une extension dont la surface de plancher est comprise entre 5 et 40 m² en zone rurale, entre 5 et 40 m² en zone urbaine ;
• Une nouvelle construction indépendante (garage, dépendance) de 5 à 20 m².

Elle est aussi nécessaire lorsque les travaux entraînent une modification de l’aspect extérieur de la maison par exemple. Le délai d’instruction est compris entre 1 et 2 mois.

Permis de construire

Une demande de permis de construire est nécessaire pour :

• Créer un bâtiment neuf de plus de 20 m² ; 
• Une extension de plus de 20 m² (zone rurale) ou 40 m² (zone urbaine) ;
• La modification de structures porteuses de votre maison ;

• Bâtir des murs de plus de 2 mètres de hauteur ; 

• Un terrain situé dans un secteur protégé.

Votre PLU peut également imposer une demande de permis de construire quelles que soient les dimensions de votre construction. Le délai pour obtenir cette autorisation varie entre 2 et 3 mois.

Les cas particuliers lorsqu’on construit en limite de propriété

Que faut-il faire lorsque vous envisagez de construire sur un mur mitoyen, ou lorsque votre extension comprend des fenêtres orientées vers la maison voisine ? Ootravaux décrypte ces cas particuliers.

Les murs mitoyens 

Le mur mitoyen sépare deux propriétés voisines. Il appartient à parts égales aux deux propriétaires et il est utilisable à des fins de construction, mais sous certaines conditions (article 653 du Code civil). 

• Le propriétaire voisin doit être informé et il est recommandé d’établir un accord par écrit pour éviter toute contestation ultérieure ; 

• Les travaux ne doivent pas compromettre la solidité du mur ; 

• Si le mur en limite séparative doit être renforcé, le coût peut être partagé. Mais si les aménagements sont à votre initiative uniquement, les frais sont à votre charge. 

Les constructions avec ouverture 

D’autres règles s’appliquent si votre construction comprend des ouvertures avec des vues directes ou obliques chez vos voisins. Le Code civil (articles 675 à 680) impose des distances à respecter. 

• Vue directe ou droite : si vous voyez chez les voisins sans avoir à tourner la tête. Il faut au minimum 1,9 m de séparation entre l’extérieur de votre fenêtre et la limite de la propriété voisine.

• Vue oblique ou indirecte : elle nécessite de tourner la tête pour voir la propriété des voisins. Une distance de 0,6 mètre minimum est requise entre votre ouverture et la limite de la propriété voisine.

Il arrive que le PLU impose des contraintes plus strictes. En revanche, il ne peut alléger ces dispositions.

Construire en limite de propriété : des conséquences lorsque les lois ne sont pas respectées 

Les conséquences peuvent se révéler coûteuses même s’il s’agit d’une simple erreur ! 

Des sanctions administratives et pénales 

Dans le cas d’une réclamation portée par un tiers, le tribunal administratif est saisi (recours contentieux). Ce recours peut entraîner l’arrêt immédiat de la construction, ainsi que la suspension des autorisations. Le projet est modifié avant le dépôt d’une nouvelle demande d’autorisation. 

Le risque d’une amende s’ajoute alors au coût des modifications. L’article L480-4 du CU prévoit ainsi des amendes jusqu’à 6 000 € par m² de surface de plancher. 

Une obligation de démolition ou de mise en conformité 

Un recours contentieux peut également entraîner une obligation de démolition totale ou partielle de l’ouvrage non conforme si la construction : 

• ne respecte pas les distances minimales ; 

• ou si elle empiète sur la propriété du voisin.

Des difficultés au moment de la revente du bien immobilier 

Une construction non conforme sur votre parcelle complique les démarches au moment de la revente, voire entraîne une baisse de la valeur de votre bien. Le notaire est susceptible de vous demander de produire les autorisations valides pour attester de la légalité des modifications effectuées. 

Astuce

Ootravaux vous recommande de vous entourer de professionnels pour mener à bien votre construction. Ces spécialistes s’assurent que vos projets respectent le cadre légal, et ils vous conseillent sur les démarches à mener. 

Réalisez vos travaux

Avec les artisans Ootravaux

Trouver mon artisan