En France, les travaux d’extension de maison obéissent à plusieurs règles d’urbanisme qui impactent de nombreux aspects d’un projet d’agrandissement : hauteur, matériaux, esthétique, dimensions au sol... Les travaux doivent également être autorisés et faire l’objet d’un dépôt de dossier avant leur réalisation.
Ootravaux vous dresse un récapitulatif des étapes et obligations administratives pour que votre projet d’extension de maison se déroule en toute sérénité et légalité.
Cibler les travaux autorisés avant de lancer son projet d’extension de maison
Une extension de maison peut prendre de nombreuses formes :
- aménagement de combles ;
- création d’une véranda ;
- transformation d’une terrasse en véranda ;
- construction d’une annexe ;
- réalisation d’un garage ;
- construction d’un abri de jardin ;
- surélévation de toit...
Touchant à l’aspect extérieur de la maison, ces travaux d’agrandissement sont encadrés par plusieurs documents officiels qu’il est indispensable de consulter avant de contacter des professionnels.
Le plan local d’urbanisme (PLU) : la base des travaux d’agrandissement de maison
Le plan local d’urbanisme de votre commune est le premier document à consulter si vous envisagez la construction d’une extension de votre maison.
Il vous suffit de le demander en mairie. Le PLU vous informe sur :
- la localisation des terrains constructibles (toute la surface de votre jardin n’est pas entièrement constructible) ;
- le recul minimal d’une construction par rapport à la voirie (ce qui peut impacter la surface de votre extension) ;
- la hauteur autorisée (important en cas de surélévation de toiture notamment) ;
- l’aspect esthétique des constructions (autorisation ou non de certains matériaux, design moderne, etc.).
Le PLU vise à garantir l’homogénéité esthétique d’un quartier ainsi qu’un développement équilibré des constructions, à l’échelle de toute la ville comme d’un quartier. Régi par le code de l’urbanisme, le PLU définit les règles qui encadrent l’environnement d’une ville. Il constitue donc la base de tout projet de construction ou d’agrandissement de maison. Vous fourmillez certainement d’idées, mais votre choix sera nécessairement orienté par le PLU, qui remplace le plan d’occupation des sols, désormais caduc.
Quelle solution lorsque la commune de l’habitation ne dispose pas de PLU ?
Certaines communes n’ont pas de PLU car la création d’un plan local d’urbanisme est un processus long et coûteux. En outre, il n’est pas légalement obligatoire en France.
De nombreuses petites communes font donc le choix de s’en passer. Dans ce cas, comment savoir la hauteur maximale d’une toiture avant de la surélever, les matériaux autorisés pour une véranda ou encore les détails régissant l’aménagement des combles ?
Vous pouvez alors vous tourner vers les cartes communales avant de lancer le chantier de votre extension de maison. Moins complète qu’un PLU, la carte communale permet néanmoins de cibler les zones constructibles.
Lorsque la commune n’a pas non plus de carte, vous devez alors vous référer au RNU (Règlement national d’urbanisme) pour vos travaux d’extension de maison.
Agrandissement de maison : permis de construire ou déclaration préalable ?
Selon le type de travaux que réclame la construction de votre extension et surtout leur ampleur, des démarches différentes peuvent s’imposer pour obtenir l’autorisation de votre commune. Les démarches ne dépendent en effet pas tant de la nature de l’agrandissement (combles, garage, véranda...) que de leur surface. Les pièces à fournir dans le dossier de demande et les délais d’instruction vont donc varier selon les situations.
Agrandir sa maison sans démarches, est-ce possible ?
Vous pouvez procéder à l’extension de votre maison sans autorisation ni démarches d’aucune sorte. Cependant, ce cas est très rare puisqu’il ne concerne que les extensions de moins de 5 mètres carrés. Une telle surface ne permet pas la création d’une pièce suffisamment grande pour l’aménagement d’une chambre supplémentaire (9 mètres carrés au minimum), ni d’une cuisine d’été (10 mètres carrés environ), etc. Autrement dit, il est rare de concrétiser des projets d’envergure sans démarches.
En revanche, vous pouvez par exemple vous lancer dans l’aménagement d’une petite mezzanine (bureau, salle de jeu pour enfant...) ou la construction d’une véranda servant simplement d’entrée à votre maison. Des solutions pratiques pour des projets sans démarches !
Une déclaration préalable de travaux (DP) peut-elle suffire pour agrandir sa maison ?
Pour que vous puissiez vous contenter d’une déclaration de travaux, la surface de plancher de votre agrandissement ou son emprise au sol doit être comprise entre :
- 5 et 20 m2 en zone non urbaine ;
- 5 et 40 m2 en zone urbaine (regardez bien le PLU pour connaître la zone de votre maison !).
Bon à savoir : l’emprise au sol ne définit pas seulement la surface occupée au sol par un bâtiment. Elle délimite le volume global de la construction, son aire totale comprenant également l’épaisseur des murs, ses débords et ses surplombs.
Faut-il un permis de construire pour vos travaux ?
Votre plan dépasse les surfaces mentionnées ci-dessus ? L’obtention d’un permis de construire est donc obligatoire ! Après dépôt de votre dossier, la mairie dispose de 2 mois pour accepter ou refuser votre demande. Ce délai passe à 3 mois si votre maison est située près d’un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable.
Vous obtenez l’accord ? Vous aurez 3 ans pour réaliser votre projet à compter de la date de notification de la décision de la mairie. Les travaux ne doivent pas être interrompus pendant plus d’un an. Vous pouvez cependant demander une extension du délai en mairie. Comme la déclaration préalable de travaux, le permis de construire doit être affiché lisiblement durant toute la durée du chantier.
Les conseils de notre expert« Avant même de déposer votre permis de construire, je vous conseille de prendre rendez-vous avec le service d’urbanisme de votre commune. Les objectifs de cette première rencontre : présenter votre projet, s’assurer de penser à tout et prendre la température. »
Emmanuel Guilloux, architecte Studio Guma
Comment remplir un permis / une déclaration de construire (DP) pour une extension ?
Pour constituer votre dossier, il vous faut remplir et déposer à votre mairie :
- le formulaire Cerfa n°13703*07 pour une déclaration préalable de travaux,
- le formulaire Cerfa n°13406*07 pour un permis de construire.
Vous seront demandés votre identité et vos coordonnées, des informations sur le terrain et sur votre projet de travaux, et plusieurs documents à joindre au dossier.
Quelles sont les pièces qui constituent le dossier de déclaration / permis de construire ?
La demande de déclaration de travaux prend la forme d’un dossier comprenant plusieurs documents :
- un plan de situation du terrain (il positionne le terrain à l’intérieur de la commune) ;
- un plan de masse (il montre les volumes de la construction) ;
- un plan des façades et toitures (notamment si vous posez des velux lors de l’aménagement de vos combles ou ajoutez des fenêtres à votre maison) ;
- un plan en coupe du terrain (si votre extension modifie le profil du terrain) ;
- le formulaire de DP dûment rempli.
Aux éléments de la déclaration préalable, il faut ajouter pour une demande de permis de construire :
- des photos situant le terrain, pour positionner l’extension dans son environnement proche et lointain ;
- des croquis ou images 3D pour visualiser le projet d’agrandissement et son lien avec le bâtiment existant ;
- une notice établissant la description de votre projet et les travaux prévus ;
- une attestation de prise en compte de la réglementation thermique (RT).
Attention ! Vous devez adresser ce dossier en 2 exemplaires à la mairie, et les plans doivent être fournis en 4 exemplaires par dossier.
Une fois le dossier de travaux déposé, la mairie dispose d’un mois pour apporter une réponse à votre demande. Si vous n’avez aucune nouvelle dans ce délai d’instruction, cela vaut acceptation de vos travaux. La mairie doit alors vous fournir un certificat de non-opposition, que vous devrez afficher clairement sur votre terrain durant toute la durée du chantier.
Bon A SavoirÀ part l’aménagement de combles, un projet d’extension de maison est rarement considéré comme une rénovation d’habitation, mais comme un projet en neuf. Votre nouvelle pièce est donc tenue de respecter la réglementation thermique, qui encadre notamment :
- l’isolation ;
- la consommation énergétique de l’habitation ;
- la ventilation.
C’est désormais la RT 2020 qui régit la construction des extensions et autres bâtiments neufs.
Intervention d’un architecte : quand est-elle obligatoire pour ce type de projet ?
Deux conditions rendent le recours à un architecte obligatoire pour la réalisation d’une extension de maison :
- si l’extension que vous prévoyez de construire porte la surface totale de votre maison à plus de 150 m2 ;
- si l’ampleur des travaux nécessite un permis de construire.
Votre projet remplit ces 2 conditions ? Vous êtes dans l’obligation de recourir à un architecte pour réaliser votre projet et lui déléguer :
- la réalisation des plans ;
- l’obtention de l’autorisation ;
- la recherche d’une solution d’aménagement selon les contraintes du PLU ;
- le suivi des travaux.
Pourquoi faire appel à un architecte, même si vous n’y êtes obligé ? Pour être plus serein sur l’aspect technique et légal des travaux d’extension ! Le pro vous apporte également de précieux conseils grâce son expertise sur l’aménagement de votre extension. Son intervention sur votre projet a naturellement un prix, qui s’ajoute à celui de la construction elle-même, à ne pas négliger dans votre devis d’extension !
À la fin des travaux d’agrandissement : les démarches
Votre extension de maison est enfin terminée ? Vous pouvez profiter de votre toute nouvelle surface,mais sans oublier d’effectuer les dernières démarches permettant de clôturer officiellement vos travaux !
En France, vous devez informer la mairie de la fin du chantier en lui adressant une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (Daact) réalisés. Cette déclaration est nécessaire pour une construction ayant fait l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration de travaux.
Comment faire une Daact ?
Si votre extension n’était soumise qu’à une DP, vous devez simplement remplir un formulaire Cerfa n° 13408*05 et le remettre en mairie en 3 exemplaires.
Si le projet impliquait un permis de construire, vous devez ajouter une attestation certifiant que votre construction respecte bien la réglementation thermique en vigueur.
Cette attestation doit être remplie par un professionnel :
- un architecte ;
- ou un diagnostiqueur agréé pour les DPE (diagnostic de performance énergétique).
Après réception du formulaire, la mairie dispose de 3 mois (à compter de la date de réception) pour contester la conformité de vos travaux. Au-delà, vos travaux sont considérés comme conformes et donc validés.
Les risques en cas d’extension de maison non conforme
Durant ses 3 mois de délai, la mairie peut faire intervenir des agents pour contrôler la conformité de votre extension avec la description fournie dans la déclaration préalable ou le permis de construire, déposé en amont des travaux. S’ils constatent par exemple :
- que la surface n’a pas été respectée ;
- que le toit est trop haut ;
- que vous avez employé du PVC (polychlorure de vinyle) au lieu du bois pour votre véranda ;
- que l’isolation de votre extension est insuffisante ;
- que l’espace entre la construction et la voirie est non conforme ;
- etc.
La mairie peut exiger :
- la réalisation de travaux de mise en conformité ;
- le dépôt d’un permis de construire modificatif ;
- la démolition de l’extension (s’il n’y a pas d’autre solution).
Le prix de votre extension de maison risque alors de s’envoler : le recours à un architecte dans un tel projet limite les oublis ou le non-respect de la description du projet et garantit un chantier conforme.
Déclarer son extension de maison au service des impôts
La construction d’une extension augmente la surface de plancher de votre maison. Par conséquent, elle impacte le montant des impôts locaux.
À la fin des travaux, vous devez informer le service des impôts dont dépend le bien en remplissant un formulaire :
- Cerfa n° 10867*07 pour une maison ;
- Cerfa n° 10869*06 pour un appartement.
Ce formulaire doit être envoyé dans un délai de 90 jours après l’achèvement du chantier de votre habitation.
A noter : il est important de bien distinguer surface de plancher et surface au sol. Cela vous permettra de savoir si un architecte est obligatoire et quelle surface déclarer aux impôts :
- la surface de plancher est la surface totale de votre maison, dès que la hauteur de plafond excède 1,80 m, hors surface occupée par le garage ;
- la surface au sol est l’espace qu’occupe votre maison dans votre jardin (elle ne prend donc pas en compte les étages ou les combles aménagés d’une habitation par exemple).
