Diagnostics immobiliers : quelle durée de validité ?

Performances énergétiques, présence de plomb ou d’amiante, exposition aux risques ou au bruit… Il existe une longue liste de diagnostics obligatoires à fournir pour vendre ou louer un bien immobilier. Ils attestent de l’état exact d’un appartement ou d’un bâtiment en fonction d’indicateurs spécifiques. Mais saviez-vous que seuls certains diagnostics ont une durée de validité illimitée, tandis que d’autres ne sont valides que plusieurs mois ? Ootravaux vous aide à y voir plus clair pour organiser vos projets immobiliers.

L'essentiel

Les diagnostics évaluent plusieurs aspects d’un bien immobilier : performances énergétiques, présence d’amiante et de plomb ou encore installations de gaz et d’électricité.

La liste des diagnostics à effectuer diffère selon le type de transaction, l’ancienneté du bâtiment ou encore sa situation géographique.

La durée de validité varie aussi selon chaque diagnostic et la fourchette est large : entre six mois et dix ans. Il est rare qu’elle soit illimitée.

Les diagnostics doivent être effectués par des professionnels certifiés : leur intervention est à la charge des propriétaires, qu’ils soient vendeurs ou bailleurs.

Vente et location : quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?

À quoi servent les diagnostics immobiliers obligatoires ?

Les diagnostics immobiliers permettent de dresser l’état des lieux d’un bien avant qu’il ne soit vendu ou loué. Ils sont obligatoires, comme le prévoit le Code de la construction et de l’habitation (articles L111-1 à L863-5) (1).

Ils sont établis par un diagnostiqueur professionnel, selon des critères propres à chaque diagnostic. Regroupés dans le dossier de diagnostic technique (DDT), ils sont à la charge du propriétaire, qu’il soit vendeur ou bailleur.

Les vendeurs et propriétaires bailleurs ont une obligation d’information : le DDT atteste de la conformité du bien par rapport aux normes de sécurité, de salubrité ou de performance énergétique.
Les acquéreurs ou locataires doivent se montrer vigilants, aussi, il est fortement recommandé de s’informer. Les différents diagnostics leur permettent de prendre connaissance de l’ensemble des qualités et des défauts. Un bon moyen d’éviter les vices cachés, de prévoir des travaux ou de budgéter des dépenses.
Dans le cas d’une location, un document comme le diagnostic de performance énergétique (DPE) est particulièrement important. Il est interdit de louer des passoires thermiques depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, et les loyers des logements les plus énergivores ne peuvent être augmentés depuis le 24 août 2022 (Loi Climat et Résilience) (3).

Lorsque le vendeur ou le propriétaire bailleur ne présente pas l’ensemble des diagnostics requis, il s’expose à une possible annulation de la vente ou de la location, ou une diminution du prix de vente.

Les diagnostics obligatoires pour vendre un bien immobilier

Dans le cas d’une vente, le DDT comprend jusqu’à 12 documents. Ils doivent être présentés par le vendeur lors de la promesse de vente ou lors de l’acte authentique.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) ;
Les diagnostics termites et amiante ;
Le diagnostic électricité et le diagnostic gaz pour des installations de plus de 15 ans.

Plusieurs documents sont à fournir en fonction de la situation du bien :

L’état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, recul des côtes…) lorsque le bâtiment est situé dans un secteur exposé ;
Le diagnostic bruit lorsque le bien se situe près d’aéroports ;
Un audit énergétique lorsque le DPE le classe en étiquette énergie F ou G (passoire thermique) ;
L’état de l’installation d’assainissement non collectif quand le bâtiment n’est pas relié au réseau public de collecte des eaux usées ;
La surface privative du lot (loi Carrez) pour la vente d’un bien en copropriété.

Enfin, le vendeur doit également remettre le carnet d’information du logement (CIL) à l’acquéreur. Celui-ci contient le détail des caractéristiques du bien immobilier.

Bon à savoir : le diagnostic mérule ne fait pas partie des documents obligatoires à présenter. Mais il peut aider à rassurer l’acquéreur si un doute subsiste !

Zoom sur les diagnostics à réaliser dans le cadre de la vente d’un terrain

Les éléments obligatoires pour louer un bien

Les diagnostics immobiliers sont à la charge du propriétaire bailleur. Ils sont remis au locataire au moment de la signature du bail locatif. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 3-3) (2) en prévoit 6, fournis dans le dossier de diagnostic technique (DDT) de l’habitation :

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) ;
Les diagnostics gaz et électricité pour des installations de plus de 15 ans ;
L’état des risques lorsque la situation du bien le nécessite ;
Le diagnostic bruit si le logement loué est exposé au bruit des aéroports.

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Vente : quelle est la durée de validité des diagnostics immobiliers ?

Nom du diagnostic	Nature du document	Logements concernés	Durée de validité
DPE	Il classe le bien de A à G en fonction de ses performances énergétiques et climatiques et permet de connaître les dépenses en énergie.	Tous	Valide 10 ans. Il n’est plus valide s’il a été effectué entre le 31 décembre 2017 et le 1^er janvier 2023. Il est valide jusqu’au 31 décembre 2024 s’il a été effectué entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021.
Audit énergétique	Il permet à l’acheteur de connaître les propositions de travaux à effectuer pour de meilleures performances énergétiques, ainsi qu’une estimation de leur budget et les aides financières possibles.	Obligatoire pour les logements classés F ou G par le DPE. Obligatoire pour les logements classés E à partir du 1^er janvier 2025, et classés D à partir du 1^er janvier 2034.	Valide 5 ans.
Constat de risque d’exposition au plomb	Il mesure la concentration en plomb et permet de repérer les situations qui peuvent présenter un risque de saturnisme.	Logement construit avant 1949.	Illimitée lorsque la présence de plomb est inférieure à 1mg/cm². Si la concentration dépasse 1mg/cm², il doit avoir été réalisé moins d’un an avant la vente du bien.
État d’amiante	Il permet de vérifier si l’amiante est présente dans le bâtiment, ou de confirmer son absence.	Bien dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997.	Si le diagnostic a été effectué avant le 1^er avril 2013, il doit être renouvelé. Illimitée dès lors qu’il a été effectué après le 1^er avril 2013.
Termites	Il établit la présence ou l’absence de termites (insectes xylophages).	Toute maison ou lot de copropriété situé dans une zone déclarée infectée par arrêté préfectoral.	Valide 6 mois.
Diagnostic gaz	Il évalue les risques de sécurité pour les occupants et le bien immobilier.	Lorsque l’installation de gaz a plus de 15 ans.	Valide 3 ans, mais peut être remplacé par un certificat de conformité de moins de 3 ans lorsque l’installation a été modifiée.
Diagnostic électricité	Il évalue les risques de sécurité pour les occupants et le bien immobilier.	Lorsque l’installation électrique a plus de 15 ans.	Valide 3 ans. Il peut être remplacé par une attestation de conformité du Consuel lorsque celle-ci a moins de 3 ans.
Installation d’assainissement non collectif	Il permet de connaître l’état de l’installation d’assainissement du bâtiment.	Logement non raccordé au réseau public de collecte des eaux.	Valide 3 ans.
Risques et pollution	Il informe l’acquéreur sur les risques auxquels le bien est exposé.	Bien exposé aux risques (technologiques, miniers, naturels, sismiques…). La liste des communes est fixée par un arrêté préfectoral.	Il doit être établi depuis moins de 6 mois lors de la première visite. Il doit être actualisé si les informations ont changé au moment de l’acte de vente.
Diagnostic bruit	Il établit l’existence de nuisances sonores aériennes.	Bien exposé au bruit des aéroports.	Il n’existe pas d’indication sur sa durée de validité.
Surface privative du lot (loi Carrez)	Ce document atteste de la surface privative du lot (logement et parties communes privatives).	Bien immobilier en copropriété.	Illimitée, mais le certificat doit être mis à jour en cas de travaux.

Chaque diagnostic ou certificat doit être établi par un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation (Cofrac). Ootravaux vous recommande de solliciter plusieurs devis auprès de professionnels.