Vous avez un projet de construction, et vous recherchez le terrain parfait pour accueillir votre maison. Dans ce contexte, faut-il prévoir de réaliser une étude des sols ? Est-ce obligatoire ? Devrez-vous payer cette étude ? Ootravaux vous dévoile qui se charge du diagnostic de votre terrain, ce qui est fait pour la prévention des risques géotechniques, ainsi que l’intérêt de cette démarche pour les fondations de votre future maison !
Les bonnes raisons de réaliser une étude de sol
Identifier la nature du sol
Quand vous souhaitez acheter un terrain pour une construction de maison, faire réaliser une étude de sol vous permet de connaître la nature du sol ou plus exactement les caractéristiques géologiques du sous-sol de votre terrain. Il s’agit autant de composition chimique que de mécanique des sols.
Le maître d’ouvrage ou le constructeur peut alors faire les meilleurs choix en matière de structure et surtout de fondations pour votre maison, car il connaît les éventuels risques géotechniques du terrain.
Si une maison n’est pas concernée par certains risques géotechniques ou géologiques, des terrains situés à proximité peuvent l’être. Une étude des sols est donc indispensable pour assurer une fondation de qualité lors d'une construction de bâtiment.
Connaître les risques propres au sol du terrain
L’un des risques les plus courants en France est le sol argileux. Particulièrement meuble et exposé aux fluctuations climatiques, un tel terrain est responsable des phénomènes de rétractation et de « gonflement » en cas de sécheresse et de réhydratation des sols. Sans eau, l’argile se rétracte, ce qui entraîne des dommages sur une maison aux fondations inadaptées. La conséquence principale en est l’apparition de fissures sur la structure de l’ouvrage. Après une sécheresse, il suffit de peu d’eau pour réhydrater l’argile. Le sol argileux gonfle, entraînant un mouvement de terrain.
Outre le phénomène retrait-gonflement d’un sol argileux, une absence d’étude de sol peut faire courir d’autres types de risques : le glissement de terrain, la présence insoupçonnée d’une nappe phréatique ou de cavités sous la maison, un problème de pollution... Tous ces problèmes sont identifiables par les ingénieurs qui mènent des études de sols. Il existe diverses solutions pour faire construire des maisons de qualité sur des terrains problématiques. Le vrai risque est d’ignorer que le sol présente des risques, et d’engager des travaux pour un ouvrage inadapté ! Un diagnostic est également nécessaire pour un projet de construction de piscine ou pour un assainissement non-collectif.
L’étude des sols est-elle obligatoire ?
La loi n’exige pas d’étude géotechnique, mais cette dernière est obligatoire dans le cadre d’un PPR (plan de prévention des risques), pour tout projet de construction dans les zones à risques. Le diagnostic est par ailleurs demandé par certains organismes. Le plus souvent, il s’agit de la banque à laquelle vous demandez un prêt pour votre construction, ou de l’assurance.
Notez qu’en France, un arrêté du code de la construction et de l’habitation (loi ÉLAN) demande une étude géotechnique préalable dans les zones concernées par les risques de mouvement de terrain différentiel (consécutif à une phase de sécheresse le plus souvent).
Vous l’avez compris, quand les études de sol ne sont pas obligatoires, elles sont tout de même vivement conseillées. Sachez aussi que le prix d’une étude de sol est sans commune mesure avec le coût que certains sinistres peuvent engendrer sur un bâtiment.
À qui faire appel pour la réalisation d'une étude de sol ?
Vous confiez la réalisation d’une étude de sol à un bureau d’étude dont l’activité est la géotechnique. Vous pouvez demander des devis, comme vous pouvez le faire auprès de tout intervenant concerné par le projet de construction.
Seul le diagnostic d’une entreprise qualifiée, apte à mener une mission géotechnique préalable à une construction de maison, effectue une étude complète. Comparez des devis pour une étude de sol complète, prise en compte par l’assurance dommages ouvrage.
Comment se déroule une étude de sol ?
Un bureau d’étude géotechnique procède à différentes analyses concernant la nature des sols jusqu’à plusieurs mètres sous la surface. Quand elle est complète, une étude de sol préalable à un projet de construction de maison se compose de plusieurs étapes. Celles-ci doivent être effectuées avant que ne commencent les travaux par le constructeur :
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étude des documents disponibles relatifs à la géotechnique (plan de masse, cadastre...) ;
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recueil d’échantillons géologiques dans le sous-sol (avec un tractopelle) ;
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essais et tests de la résistance des sols ;
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analyse des échantillons en laboratoire.
Les sondages du sol donnent lieu à la rédaction d’un rapport, qui comprend des recommandations au sujet des fondations et des travaux de tous types nécessitant des adaptations. Vous pouvez alors facilement estimer le coût des fondations, si le terrain requiert des travaux particuliers pour un bâtiment stable.
Qui doit payer l'étude des sols ?
Vous pouvez demander des devis pour un diagnostic de votre terrain auprès d’un bureau d’études géotechniques. Il est aussi possible que ce soit le maître d’ouvrage ou le constructeur de votre projet qui prenne en charge ces missions. Dans les 2 cas, c’est à vous que revient le paiement de l’étude, car celle-ci sera réalisée après la vente du terrain.
Parfois, un constructeur propose un diagnostic des sols dans son offre. Il est également possible que les anciens propriétaires d'un terrain aient fait réaliser l'étude de sol avant la vente. Le coût de cette étude de sol est alors inclus dans le prix de vente. La date de validité d’une étude géotechnique prend effet à partir de la date de réalisation. Elle est valable pour une période de 10 ans. Au-delà de ce délai, elle doit être renouvelée.
Le coût d’une étude de sol varie selon de nombreuses caractéristiques propres au terrain. Même si les devis varient généralement, le montant ne dépasse pas 1 % du prix de construction. Comptez en moyenne 1 500 à 2 500 € (1), des prix souvent constatés lors d’études de sol, en sachant que des analyses plus poussées sont parfois nécessaires.
Vous souhaitez faire construire votre maison et vous avez repéré le terrain idéal. Malheureusement, les propriétaires n’ont pas fait réaliser d’étude de sol. Alors comment s’assurer de la qualité du terrain que vous souhaitez acheter ? S’il est impossible de réaliser une étude de sol avant l’achat, il est possible d’inclure des conditions suspensives relatives à la qualité du terrain dans le compromis de vente.
(1) Prix observés sur les sites de professionnels spécialisés.
