Les questions à se poser avant la surélévation de votre maison

Parce que vos combles ne sont pas aménageables et que vous avez besoin de plus d’espace, vous avez décidé de surélever votre maison. Si cette solution séduit de plus en plus de Français qui cherchent à créer de nouvelles pièces au sein de leur habitation, elle n’est pourtant pas toujours simple à mettre en œuvre. Ootravaux vous dit tout ce qu’il faut savoir sur l’agrandissement d’une maison… par le haut !

La réglementation pour la surélévation de votre maison

Vous l’imaginez, une surélévation ne s’improvise pas…

Consulter les règles d’urbanisme de votre commune

Un projet de surélévation de maison pour gagner de la place ? Créer des pièces de vie habitables en surélevant sa maison, voilà une idée qui peut paraître intéressante. Il faut toutefois prendre ses précautions, car de nombreuses règles d’urbanisme s’appliquent sur ce type de construction.

Il est donc impératif de vous renseigner sur les possibilités dont vous disposez en termes d’extension de maison. Pour cela, vous devez consulter le plan local d’urbanisme (PLU), seul document qui vous indiquera si vous avez le droit de mettre en œuvre le projet de surélévation de votre maison ou non et, surtout, dans quelles conditions. En effet, certaines communes limitent la hauteur des constructions. Ainsi, la ville dans laquelle vous résidez peut autoriser les agrandissements, mais refuser la construction d’un étage accessible par escalier, ou bien imposer l’utilisation spécifique d’un certain type de matériaux (bois, béton…).

Demander une autorisation de travaux

Pour bâtir un étage, vous devez enlever la toiture de la maison et installer une nouvelle structure. Mais le premier réflexe reste de vous rendre à la mairie de votre lieu de résidence pour demander un permis de construire ou déposer une déclaration préalable de travaux avant d'envisager la création d'espaces de vie. 

Création d’un étage en zone urbaine

Création d’un étage en zone non urbaine

Bon A Savoir

Si le PLU vous autorise à engager votre chantier de surélévation de maison, vous devez déposer une déclaration de travaux en mairie si :

• la surface de plancher ou d’emprise au sol créée ne dépasse pas 40 m² ; 
• et si la surface totale de l’habitat après agrandissement n’excède pas 150 m². 

Au-delà, vous devrez obtenir au préalable un permis de construire pour la surélévation. Une autorisation que vous afficherez ensuite sur un panneau planté sur votre terrain ou accroché à une clôture, de manière à le rendre visible des passants pendant toute la durée des travaux.

Surélévation de maison : totale ou partielle ?

Voilà une question importante à se poser pour créer de la place supplémentaire : surélévation totale ou partielle ? Pour y répondre, interrogez-vous sur vos besoins réels d’extension. 

Pour cela, il faut imaginer votre projet de surélévation de maison dans sa globalité. Car une extension sur l’ensemble de la surface de l’habitation doit impérativement se fondre dans l’architecture existante. Parfois, il est plus judicieux – et esthétique – d’envisager une surélévation partielle qui ne concernera qu’une partie de la maison. Une solution idéale si vous souhaitez aménager un bureau ou une petite salle de cinéma par exemple. 

Votre choix de projet conditionnera le nombre de m² gagnés et le montant final à prévoir pour agrandir votre habitat.

Sur ce point, la question de surélévation totale ou partielle peut aussi être tranchée par l'aspect financier. En effet, plus vous créez d'espace habitable, plus le budget sera... conséquent. Il faut donc bien étudier l'utilité de chaque m²  additionnel et le coût qu'il représente. Selon la nature des travaux et des interventions, des devis de professionnels vous aideront à affiner votre projet de surélévation.

Qui pour m'accompagner dans mon projet de surélévation de maison ?

Surélévation de maison : avec ou sans architecte ?

Dans le cadre d’une rénovation ou d’une extension, la surélévation de la toiture d’un bâtiment constitue un projet d’envergure qui doit être confié à des professionnels de la construction expérimentés. 

Si la surface totale habitable après travaux excède 150 m² de surface au sol, le recours à un architecte est obligatoire. En deçà, vous n’êtes pas contraint de respecter cette obligation. Mais il reste toutefois recommandé de s’appuyer sur les compétences d’un professionnel – comme un maître d’œuvre – qui pourra conduire une étude de faisabilité sur la base de plusieurs paramètres : qualité des fondations, résistance du sol, solidité des murs porteurs, etc. Et ainsi déterminer la possibilité d’étendre la surface habitable avec cette solution.

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Travaux de surélévation de maison : la question des plans

Dessiner les plans d’une surélévation de maison nécessite également un savoir-faire technique et une expertise. Les travaux de surélévation impliquent en effet une modification de l’ossature bois ou métal de l’habitat, donc de la charpente mais également des murs. Le maître d’œuvre pourra aussi vous proposer l’intervention d’entrepreneurs avec lesquels il a l’habitude de travailler pour la surélévation de votre maison. 

Avant d’entamer une collaboration avec un professionnel de l'extension, n’hésitez pas à vérifier ses références. Il est recommandé de faire établir différents devis, car les prix pratiqués peuvent considérablement varier d’un professionnel à un autre.

Quel budget pour faire surélever sa maison ?

Le prix d’une surélévation de maison dépend de nombreux paramètres. En se référant aux prix moyens observés sur les sites professionnels, la surélévation d’une maison coûte (1) :

• entre 1 800 et 2 200 euros le m² TTC, hors aménagement ;
• entre 2 600 et 3 000 euros le m² TTC, aménagements compris (modification de pente, reconfiguration des pièces, aménagements des combles…).

Votre budget total variera en fonction :

• de la surface de l’extension de la maison ;
• de la main-d’œuvre nécessaire ;
• de la nécessité technique de modifier la pente du toit ;
• de l'aménagement ou non des combles ;
• des matériaux utilisés (bois, béton…).

N'hésitez pas à demander plusieurs devis pour comparer les offres d'entreprises de construction.

Budget pour une surélévation de maison (main-d'œuvre incluse) :

Surélévation de maison : faut-il refaire la toiture ?

Surélever sa maison et rénover sa toiture

Votre projet de surélévation de maison est peut-être l’occasion idéale de repenser votre toiture. La réalisation d’une extension par la hauteur nécessite la dépose du toit. Si la structure est ancienne et présente des signes d’usure (ce qui est souvent le cas avec une charpente en bois), c’est probablement le moment de programmer sa rénovation complète.

Optimiser l’isolation grâce à la surélévation de maison

La surélévation de l’ossature donne l’occasion de repenser et d’améliorer l’isolation thermique de votre toiture et de vos combles. Comme le rappelle l’Agence de la transition écologique (ADEME), les déperditions de chaleur s’opèrent en majorité par le toit (2). Un toit plus isolant, c’est donc l’assurance de faire des économies d’énergie, tout en bénéficiant d’un meilleur confort thermique au sein des pièces de votre maison. Pour cela, il faut également isoler les murs nouvellement créés et vous assurer de la bonne jonction entre les murs d'origine et l'agrandissement. Un test d'étanchéité permet de vérifier la continuité de l'isolation.

L'isolation par l'extérieur constitue une solution intéressante en cas d'agrandissement par surélévation. Cette méthode très efficace vous évitera de perdre quelques précieux mètres carrés.

Enfin, concernant les normes thermiques, les travaux seront soumis aux exigences de la réglementation thermique en rénovation de l'article R. 131-28 du code de la construction.

Surélévation de maison : repenser la pente

Certains propriétaires profitent de ces travaux pour repenser la pente de leur toit, lorsque les règles de l’urbanisme l’autorisent. Il est toutefois conseillé de conserver une pente suffisante dans les régions où il pleut ou neige régulièrement.

FAQ : les questions que vous vous posez

Quel budget pour surélever une maison ?

Pour une surface ne nécessitant aucun aménagement, le coût de vos travaux s’élève entre 1 800 et 2 200 euros TTC / m². Si vous n’avez pas d’autre choix que de réaliser des aménagements (exemple : modification de pente), la fourchette se situera entre 2 600 et 3 000 euros TTC / m². 

Quelle autorisation pour surélever une maison ?

L’espace supplémentaire de votre étage ne dépasse pas les 5 m² ? Vous n’avez aucune autorisation à demander. Pour les maisons en zones non urbaines, une déclaration préalable de travaux suffit pour les surfaces de plancher comprises entre 5 et 20 m². Les maisons situées dans les zones urbaines bénéficient d’une fourchette plus large (entre 5 et 40 m²). Au-delà, un permis de construire délivré par la mairie sera indispensable. 

Comment savoir si on peut surélever sa maison ?

Avant d’entamer toute démarche auprès de la mairie, consultez d’abord le plan local d’urbanisme de votre commune pour savoir si vous avez le droit de mettre en œuvre le projet de surélévation de votre maison. Le cas échéant, le PLU vous indiquera toutes les conditions à remplir. Commandez ensuite une étude de faisabilité chez un professionnel (maître d’œuvre, architecte, etc.) : il déterminera la possibilité d’étendre la surface habitable sur la base de plusieurs paramètres de votre maison (qualité des fondations, résistance du sol, solidité des murs porteurs, etc.).

Est-il possible de rehausser une maison ?

Transformer la charpente et surélever le toit d’une maison : un chantier complexe et onéreux qui implique de modifier l’ossature bois ou métal du bâtiment. Mais ce type de projet reste tout à fait envisageable, aussi bien partiellement (pour réaliser une pièce comme un bureau) que totalement (afin de disposer d’un étage supplémentaire). Tout dépend de vos besoins… et de votre budget !

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(1) Prix observés sur les sites des professionnels.
(2) https://www.ademe.fr/sites/default/files/assets/documents/guide-pratique-isoler-sa-maison.pdf