Vous envisagez de vendre un bien immobilier ? Votre projet est soumis à certaines obligations, comme la réalisation des diagnostics techniques. Le DDT (Dossier de Diagnostic Technique) permet de synthétiser l’ensemble des informations propres à l’état général du bien immobilier. Pour l'acquéreur, il garantit un achat « en connaissance de cause ». Des performances énergétiques à la qualité de l’installation électrique, tout est détaillé. Ootravaux fait le point sur ce dossier de diagnostic technique et vous aide à y voir plus clair sur sa constitution, ainsi que sur la recherche d’un diagnostiqueur professionnel certifié.
L’importance des diagnostics lors d’une vente immobilière
Lors d’une vente d’habitation (maison, appartement ou immeuble), le propriétaire du logement se doit d’informer l’acheteur sur l’état du logement, c’est une obligation. Pour cela, il doit remettre à l’acquéreur le Dossier de diagnostic technique (DDT) qui comprend tous les diagnostics immobiliers obligatoires. Ce dossier doit être remis au futur propriétaire, au plus tard, au moment de la signature de la promesse de vente ou lors du compromis de vente.
Ces documents obligatoires garantissent à l’acheteur une meilleure connaissance de l’état du bien (installations, environnement…). Pour le vendeur du bien immobilier, cette formalité évite bon nombre de litiges pouvant intervenir après la vente. En cas de défaut de présentation des diagnostics immobiliers obligatoires, et si l’acheteur découvre des vices cachés tels que de l’amiante, du plomb, des termites ou encore une installation électrique ou de gaz défectueuse, la responsabilité du vendeur est engagée après la vente de la maison, de l'appartement ou de l'immeuble.
L’acheteur peut alors demander l’annulation de la vente, une baisse du prix, voire des frais de dédommagement. Toutefois, quels que soient les comptes rendus de ces diagnostics, rien ne peut empêcher une vente ou obliger le vendeur à effectuer des travaux de remise aux normes, indépendamment du prix de vente.
Diagnostic immobilier : lesquels sont obligatoires pour certifier de l’état de l’habitation ?
Selon l’année de construction de l'habitation, la zone géographique ou encore l’ancienneté de l’installation de gaz ou d’électricité, le nombre de diagnostics à réaliser sur le bien immobilier peut varier. Le DDT peut donc comprendre jusqu’à 10 diagnostics techniques qui sont :
- Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) : ce diagnostic mesure la performance énergétique du logement. Obligatoire depuis 2007, le DPE classe les logements avec un étiquetage de A à G, il a une durée de validité de 10 ans.
- Le diagnostic électricité : il fait le bilan de l’état de l’installation électrique du bien immobilier. Il est obligatoire pour toutes les installations d’électricité datant de plus de 15 ans et a une durée de validité de 3 ans.
- Le diagnostic gaz : le diagnostic technique gaz concerne les installations de plus de 15 ans. L’état de l’installation gaz est vérifié pour éviter les risques. La durée de validité du diagnostic gaz s’élève à 3 ans.
- Le diagnostic immobilier Loi Carrez : ce diagnostic fournit à l’acheteur une information précise concernant la surface au sol du logement dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m. Il est obligatoire pour l’ensemble des biens immobiliers situés en copropriété.
- Le diagnostic plomb : obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949, ce diagnostic évalue le risque d’exposition au plomb. Le diagnostic exposition plomb (CREP) a une durée de validité d'1 an, si le résultat est positif. S’il est négatif, sa validité est illimitée.
- Le diagnostic amiante : il évalue la présence d’amiante et est obligatoire pour tous les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Sa durée de validité est illimitée si le résultat est négatif. Dans le contraire, le diagnostic est valable pour 3 ans.
- Le diagnostic termites : le document attestant du résultat est obligatoire pour tous les logements situés dans une zone considérée comme contaminée. Pour savoir si vous êtes concerné, renseignez-vous auprès de la mairie, de la préfecture ou sur le site officiel de votre département.
- Le diagnostic état des risques et pollution : ce diagnostic immobilier établit si le logement est situé dans une zone sujette aux risques naturels, miniers ou technologiques. Il prend en compte différents risques tels que l’état des risques naturels (inondation, séisme, volcan, feu de forêt, etc.), l’état de risques de pollution (pollution des sols, présence d’une usine dangereuse) ainsi que les risques naturels miniers et technologiques.
- Le diagnostic assainissement contrôle l’état des installations d’assainissement non collectif. Le diagnostic doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente.
- Le diagnostic nuisances sonores aériennes : ce nouveau diagnostic immobilier est entré en vigueur le 1er juin 2020. Il concerne uniquement les biens immobiliers construits à proximité des aéroports.
Il existe un autre diagnostic technique DDT concernant les mérules. Il s’agit plus d’une information que d’un véritable diagnostic puisqu’il se base uniquement sur un arrêté préfectoral indiquant la présence de mérules dans la zone géographique du logement et les travaux ne sont pas obligatoires.
Zoom sur les diagnostics à réaliser dans le cadre de la vente d’un terrain
Location ou vente de maison ou appartement : à qui faire appel pour réaliser ces diagnostics obligatoires ?
Faire appel à un diagnostiqueur certifié
Pour réaliser les diagnostics immobiliers énoncés précédemment (diagnostic loi Carrez, DPE, diagnostic de risque d’exposition au plomb ou à l’amiante, état de l’installation d’électricité, etc.), il est primordial de faire appel à un diagnostiqueur certifié par un organisme agréé. Par exemple, le COFRAC (Comité français d'accréditation) ou le SPANC (Service public d'assainissement non collectif). Par ailleurs, l'intervention du spécialiste nécessite une assurance responsabilité civile professionnelle. Il s’agit d’une obligation légale. Pour trouver votre professionnel, vous pouvez vous rendre sur le site officiel du ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales en indiquant votre commune ou votre département. Vous pouvez également utiliser des plateformes en ligne comme Ootravaux pour identifier des professionnels du diagnostic. Comparez ensuite les différentes offres, les prix et les devis proposés.
Faire réaliser les diagnostics immobiliers : quel tarif pour le devis ?
Les tarifs des diagnostics immobiliers varient selon les prestataires. Il n’y a pas d’encadrement légal des prix. Le coût peut donc être différent d’un diagnostiqueur immobilier à un autre. Ces disparités peuvent s'expliquer par l’expérience de l’expert, le nombre de diagnostics à réaliser, mais aussi l’emplacement, la surface et la typologie du bien… Il est recommandé de réaliser tous les diagnostics en même temps pour bénéficier d’un tarif préférentiel.
Une fois les diagnostics effectués par un professionnel agréé, vous pouvez réaliser les travaux, si nécessaire. Pensez ensuite à présenter tous les diagnostics techniques immobiliers avant de signer l’acte authentique de vente.
