Travaux en copropriété : les bonnes pratiques

En copropriété, dans votre appartement comme dans les parties communes, les travaux ne s’improvisent pas ! Qu’il s’agisse d’entretien ou de rénovation, il existe des procédures à respecter et des autorisations à demander. Comment fonctionne une « copro » et dans quelles conditions pouvez-vous effectuer des travaux ? Comment sont-ils organisés et financés lorsque le chantier concerne tout l’immeuble ? Ootravaux vous guide dans vos démarches.

L'essentiel

• Dans les parties communes d’une copro, les travaux sont décidés et financés par l’ensemble des propriétaires.
• Votre appartement ou votre place de parking sont des parties privatives mais tous les travaux n’y sont pas autorisés : un accord préalable de la copro peut être nécessaire.
• Le syndic de copropriété est indispensable pour tout chantier : il vous guide dans vos démarches, qu’elles soient personnelles ou collectives.

Quels sont les travaux qui nécessitent une autorisation préalable ?

Mieux comprendre le fonctionnement d’une copropriété

La notion de copropriété est définie par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : il s’agit de « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation, et dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ». Dans cette organisation juridique, chaque copropriétaire détient au moins un lot composé de son bien (appartement, place de parking…) ainsi que d’une quote-part des parties communes.

La copropriété est organisée autour de trois entités :

• Le syndicat des copropriétaires, réuni une fois par an lors d’une assemblée générale ;
• Le conseil syndical, élu par les propriétaires pour les représenter ;
• Et enfin le syndic de gestion, qui administre la copro au nom du syndicat. C’est lui qui applique les décisions prises par le syndicat ou le conseil syndical.

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Les différences entre parties communes et privatives

• Une partie commune appartient à la copropriété et l’ensemble des occupants peut en avoir l’utilité. Il s’agit notamment :
  • Du gros œuvre du ou des bâtiments ;
  • Des cours, parcs et jardins ;
  • Des voies d’accès ;
  • Des couloirs, passages et corridors ;
  • Des éléments d’équipements (chauffage collectif, ventilation…) ou des locaux de services communs.
• Une partie privative est réservée à l’usage exclusif d’un occupant : un appartement, une place de parking ou encore un local dans une cave.

Le règlement de copropriété, établi au moment de la création de la copro, définit ses règles de fonctionnement. Il est indispensable de le consulter avant d’envisager des travaux !

Les types de travaux dans une copropriété

Entre remplacer une ampoule ou ravaler une façade, l’ampleur des opérations n’est pas la même. Il existe différents travaux à effectuer dans une copropriété.

• L’entretien courant, qui maintient l’immeuble en bon état de fonctionnement. Cela comprend par exemple la maintenance des ascenseurs, le nettoyage des parties communes et des espaces verts ou encore des menues réparations.
• L’amélioration, afin de modifier des équipements communs (chauffage, ascenseur, portes d’entrée…) ou de changer le système d’accès à l’immeuble par exemple.
• La rénovation comprend les opérations plus lourdes, comme la réfection de la toiture, le ravalement de la façade ou encore les projets de rénovation énergétique.

Dans quels cas faut-il demander une autorisation avant d’effectuer des travaux ?

Dans les parties communes

• Les opérations de réparation et de mise en sécurité les plus urgentes peuvent être effectuées par le syndic, sous contrôle du conseil syndical.
• Les projets d’amélioration ou de rénovation sont soumis à un vote lors de l’assemblée générale.

Dans les parties privatives

Si vous envisagez des travaux dans votre appartement ou un local privatif, retenez qu’une déclaration préalable auprès de la copro est indispensable dans plusieurs cas :

• Lorsqu’ils impactent une partie commune ;
• Lorsqu’ils modifient l’aspect extérieur de l’immeuble.

Si vous souhaitez changer la couleur de vos volets, installer une climatisation ou un store-banne par exemple, il vous faut demander l’autorisation des copropriétaires. C’est aussi le cas lorsque vous souhaitez abattre un mur porteur : le gros œuvre appartient à la copro !

Mieux comprendre le rôle du syndic dans les travaux de copropriété

La loi du 10 juillet 1965 (article 18) prévoit que toute copropriété soit gérée par un syndic. Qu’il soit professionnel, bénévole ou encore coopératif, son rôle est essentiel lorsqu’il s’agit de prévoir des travaux d’entretien ou de rénovation.

Quelles sont les missions du syndic de copropriété ?

Le syndic est lié à la copro par un contrat à durée déterminée. Sa mission commence dès la création de la copropriété, puisqu’il est chargé de l’immatriculer au Registre National des Copropriétés (RNC).

Il est placé sous le contrôle du conseil syndical, pour qui il exerce plusieurs tâches.

• La gestion comptable et financière : il établit le budget prévisionnel annuel, recouvre le paiement des charges auprès des propriétaires et s’occupe du paiement des différents contrats (assurance, entretien, travaux…).
• La bonne tenue de l’immeuble : le gestionnaire négocie les devis et prestations des artisans pour l’entretien, les réparations ou les travaux de rénovation.
• Le gestionnaire est aussi le représentant légal des copropriétaires.

Travaux : comment intervient le syndic de copropriété ?

Il agit à différents niveaux, de la décision de réaliser des travaux jusqu’à leur exécution. Sa mission inclut les travaux de maintenance indispensables au bon état de l’immeuble. Il guide aussi les copropriétaires sur un projet d’aménagement ou de rénovation :

• Ravalement de façade ;
• Peinture des murs ;
• Renouvellement des revêtements des sols ;
• Rénovation énergétique (isolation thermique, remplacement des équipements pour des modèles plus économes en énergie…).

Pour cela, le syndic organise un appel d’offres en amont de l’assemblée générale (AG) et présente le projet et les devis lors de l’AG (ordinaire ou extraordinaire). Lorsque les travaux sont votés à la majorité, le gestionnaire signe le contrat avec le prestataire et assure le suivi du chantier.

Quelles sont les étapes clés pour entreprendre des travaux en copropriété ?

Aménagement des espaces communs, rénovation, travaux d’économie d’énergie… quel que soit le projet, sa mise en œuvre nécessite plusieurs étapes.

• Étape 1 : les travaux sont inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires. Lorsqu’ils concernent une partie commune, le projet est détaillé par le syndic (prix, objectifs, financement…). Dans le cas d’une partie privative, le copropriétaire doit solliciter l’ajout d’un point spécifique à l’ordre du jour au moins deux mois avant l’AG.
• Étape 2 : la décision est soumise au vote à la majorité. Les propriétaires définissent les modalités du règlement et d’exécution des travaux. Lorsque le projet concerne une partie privative, seul le copropriétaire en assume le coût et la responsabilité.
• Étape 3 : le syndic signe le contrat avec les professionnels et souscrit à une assurance dommages-ouvrage spécifique.
• Étape 4 : le gestionnaire suit les différentes étapes du chantier et vérifie que le cahier des charges est respecté, ainsi que les délais de réalisation. Il assure le lien entre le conseil syndical et l’architecte, le bureau d’études ou le maître d’ouvrage.
• Étape 5 : le syndic vérifie que les travaux ont été effectués conformément au contrat et dans les conditions prévues. En cas de défaut ou d’erreur, il engage les démarches nécessaires auprès des professionnels. Il procède à la levée des réserves avec le conseil syndical et livre un compte-rendu auprès des copropriétaires.

Financer les travaux en copropriété : comment ça se passe ?

Comment sont réparties les charges des travaux entre les copropriétaires ?

Dans les copropriétés, l’ensemble des copropriétaires payent une partie des charges en fonction de leur quote-part. La quote-part est calculée selon les tantièmes, c'est-à-dire les lots qu’ils possèdent dans l’immeuble (logement, place de parking, local privatif, etc.).

Il existe deux types de charges :

• Les charges générales, qui comprennent l’administration et l’entretien des parties communes : ravalement de la façade, réfection de la toiture, entretien des espaces verts ou encore honoraires du syndic.
• Les charges spécifiques, ou charges spéciales. Elles concernent les équipements et services collectifs (ascenseur, gardiennage…).

Tous les copropriétaires participent aux charges générales en fonction de la superficie de leur lot. Le calcul des charges spécifiques est différent : un copropriétaire dont le logement est situé au rez-de-chaussée ne participe pas autant que ses voisins à l’entretien de l’ascenseur par exemple.

Les étapes du financement des travaux en copropriété

Le budget prévisionnel, voté chaque année lors de l’assemblée générale, établit le montant des charges. Celles-ci sont versées par les copropriétaires au cours de l’année à hauteur de leur quote-part.

Différentes solutions peuvent être envisagées pour financer des travaux d’envergure, comme la réfection de la toiture, le ravalement des façades ou une rénovation énergétique.

• Un appel de fonds exceptionnel est émis par le gestionnaire auprès des propriétaires. Son montant et ses conditions sont décidés lors de l’assemblée générale.
• Un fonds de travaux est constitué : il correspond à un provisionnement progressif du budget à allouer aux travaux. Depuis 2017, la loi ALUR (loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) rend obligatoire ce dispositif pour les copropriétés de plus de 5 ans, qui ont plus de 10 lots, en fonction de leur diagnostic technique global.
• Un prêt collectif peut être souscrit par les propriétaires qui le souhaitent. Il doit être voté à la majorité absolue, puis il est sollicité auprès de la banque par le syndic au nom de la copropriété.
• Des aides financières sont aussi proposées pour les copropriétés qui engagent des travaux de rénovation énergétique : isolation des murs par l’intérieur ou isolation par l’extérieur, remplacement des équipements collectifs énergivores, isolation des combles sous toiture…

Les bonnes pratiques pour préserver vos relations de voisinage pendant vos travaux

Vous avez prévu de rénover votre appartement ou de renouveler certains équipements ? Ootravaux vous livre ses conseils pour conserver de bonnes relations avec vos voisins.

• Vérifiez le règlement de la copropriété : c’est un guide incontournable pour vérifier si votre projet d’aménagement ou de rénovation concerne bien une partie privative. La copropriété peut imposer certaines contraintes, par exemple pour l’installation d’un store-banne sur votre balcon ou d’une terrasse en bois dans votre jardin.
• Demandez l’accord préalable du syndicat des copropriétaires si les travaux que vous envisagez impactent une partie commune et qu’aucun cahier des charges ne figure dans le règlement. Cet accord est soumis au vote lors de l’assemblée générale.
• Prévenez vos voisins : l’anticipation est la clé ! Même si vous avez eu l’autorisation d’abattre un mur, n’hésitez pas à en informer le voisinage pour qu’ils ne s’inquiètent pas du bruit ou du passage d’artisans. Cela permet aussi de leur communiquer le détail du chantier, ainsi que les horaires où des interventions sont prévues.
• Limitez les perturbations et les nuisances : vous pouvez vous assurer que le chantier reste propre, en évitant par exemple la poussière et la saleté dans les couloirs ou les voies d’accès. Protégez les murs, les revêtements de sol et les parois de l’ascenseur. Pour atténuer le bruit, pensez à opter pour l’installation d’un isolant phonique temporaire. Respectez les horaires de repos : évitez les travaux avant 7 h et après 20 h, ainsi que le dimanche.

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