Travaux en copropriété : comment solliciter les artisans ?

Les projets de travaux ne manquent pas dans une copropriété : entretien courant, ravalement de façade ou encore rénovation énergétique. Mais c’est aussi un moment où l'organisation est le maître mot : ces opérations nécessitent plusieurs étapes et il existe des démarches à respecter. Comment identifier les bons prestataires pour vous accompagner au mieux ? Ootravaux vous aide à y voir plus clair.

L'essentiel

• Organiser un chantier en copropriété implique plusieurs étapes, au cours desquelles les prestataires vont notamment répondre à un appel d’offres ouvert par le syndic de gestion.
• La mise en concurrence des prestataires est obligatoire pour les chantiers importants, comme une rénovation du bâtiment ou de nouveaux aménagements.
• Les copropriétaires valident les travaux au cours de l’assemblée générale et donnent leur aval au choix des prestataires.
• Jusqu’à la fin des travaux, le syndic de gestion assure le lien entre les propriétaires, les prestataires, ainsi que l’architecte ou le maître d’œuvre.

Travaux en copropriété : de la prise de décision à la réalisation

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 régit le fonctionnement des copropriétés et la façon dont les travaux sont décidés et organisés. Pour assurer le bon état d’une copropriété, plusieurs types d’interventions sont nécessaires, soit dans les parties communes, soit dans les parties privatives pour l’intérêt collectif.

• L’entretien et les réparations courantes : le syndic, en charge de la gestion technique et administrative de la copropriété, sollicite les artisans en fonction des dispositions prises par les propriétaires lors de l’assemblée générale.
• Les travaux d’amélioration et de rénovation doivent être décidés lors de l’assemblée générale (AG) et recueillir la majorité des votes des copropriétaires. Ces derniers valident le type de travaux, les objectifs recherchés, les modalités de financement et le calendrier de réalisation.

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Première étape : l’avant-projet

Identifier les besoins

Le syndic livre ses préconisations en fonction de plusieurs objectifs : la préservation et la sécurisation du bâti, la rénovation ou encore l’accessibilité de l’immeuble. Il dispose de plusieurs outils :

• Les diagnostics et audits qui dressent un état des lieux et identifient les améliorations possibles : 
  • Diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif et audit énergétique votés par les copropriétaires ;
  • Diagnostic technique global (DTG), obligatoire pour les immeubles en copropriété de plus de 10 ans ;
• Le plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les copropriétés de plus de 15 ans. Il établit un échéancier des travaux à effectuer sur une période de 10 ans.

Hiérarchiser les travaux

La liste des travaux à réaliser en priorité est déterminée par le conseil syndical et le syndic de gestion, ou en fonction du PPT. Il peut s’agir d’interventions urgentes ou obligatoires, en vue de respecter des normes par exemple (accessibilité, sécurité…).

Élaborer le projet final

Le CS et le syndic de gestion formalisent le cahier des charges. Ils y détaillent les besoins, les objectifs et les modalités. Le gestionnaire est chargé de solliciter des devis auprès de professionnels en amont de l’assemblée générale.

Dans le cas de rénovations énergétiques ou de chantiers majeurs (ravalement des façades de l’immeuble ou réfection de toiture par exemple), le gestionnaire et le CS peuvent faire appel à un maître d’œuvre ou un architecte. Le recours à une assistance à maîtrise d’ouvrage professionnelle (AMO) est obligatoire pour solliciter des aides financières.

Deuxième étape : faire valider les travaux par les copropriétaires

Le syndic présente le projet aux propriétaires lors de l’assemblée générale (ordinaire ou extraordinaire). Les participants doivent se prononcer à la majorité sur le principe des travaux. Ils valident les modalités de financement :

• Appel de fonds exceptionnel ;
• Constitution d’un fonds de travaux ;
• Souscription d’un prêt collectif ;
• Demande d’aides financières pour les rénovations énergétiques.

Les copropriétaires entérinent le choix des professionnels proposés : maître d’œuvre, architecte, AMO, prestataires.

Troisième étape : organiser les travaux

Le syndic finalise le plan de financement : souscription d’un prêt collectif, appel de fonds et aides financières. Il conclut les contrats avec les professionnels et verse les acomptes nécessaires. Le chantier peut démarrer après la signature des contrats.

Si une demande d’autorisation ou une déclaration préalable de travaux est nécessaire auprès de la mairie, c’est le gestionnaire qui réalise cette démarche.

Quatrième étape : le suivi des travaux

Le syndic de copropriété assure le suivi des travaux en collaboration avec le maître d’œuvre ou l’AMO.

• Il assiste aux réunions de chantier ;
• Il en rend compte aux propriétaires ;
• Il vérifie que le cahier des charges et les délais de réalisation sont respectés ;
• Enfin, il fait le lien entre un propriétaire et un prestataire en cas de nuisances ou de perturbations.

Cinquième étape : la réception des travaux

Lorsque les travaux sont terminés, le syndic de copropriété et le maître d’œuvre procèdent à la réception des travaux. Si des réserves sont émises, le gestionnaire s’assure que les ajustements nécessaires sont réalisés.

Zoom sur le cahier des charges : en quoi consiste-t-il ?

Le cahier des charges (CDC) est un support indispensable pour la réalisation de travaux. Établi par le syndic sous contrôle du conseil syndical, il formalise précisément les besoins de la copropriété.

Les objectifs du cahier des charges

• Il détermine le contexte des travaux et fixe les objectifs à atteindre pour la copropriété.
• Il encadre les critères de réalisation des travaux, qui vont permettre aux prestataires de répondre à l’appel d’offres et aux propriétaires de comparer leurs propositions sur une base commune.
• Il sert de socle et de contrat pour le suivi du chantier : les entreprises et prestataires devront s’assurer de respecter les contraintes.

Que contient le cahier des charges ?

• Une présentation : le contexte de la copropriété et la raison des travaux (aménagement, rénovation énergétique…) ;
• Les objectifs souhaités et les exigences de la copropriété : délais d’exécution, budget ;
• Le détail des travaux à effectuer, qui peuvent être séparés par lots dans le cadre d’une rénovation globale : gros œuvre, électricité, plomberie, sols, peintures etc. ;
• Les contraintes techniques de la copropriété et les modalités de financement.

Conseil syndical, syndic de copropriété : qui recherche les artisans ?

Si le syndicat des copropriétaires est le maître d’ouvrage des travaux d’entretien, d’amélioration ou de rénovation réalisés dans l’immeuble, c’est le conseil syndical qui décide à quels prestataires ils vont faire appel.

Le syndic de copropriété soumet des propositions

Le gestionnaire n’est pas en droit d’imposer des prestataires, quel que soit le type d’intervention réalisée.

• Il peut proposer un artisan ou une entreprise qui fait déjà partie de son carnet d’adresses.
• Pour des réparations d’urgence, il peut faire appel à un artisan ou une entreprise directement mais il doit en rendre compte au syndicat des copropriétaires.
• Lorsque les travaux nécessitent un vote préalable en assemblée, il doit mettre en concurrence les professionnels qui vont intervenir. À ce titre, il sollicite plusieurs devis.

Le conseil syndical contrôle et assiste le syndic dans le choix des prestataires

Cette entité est composée de copropriétaires élus lors de l’assemblée générale. Ils représentent le syndicat auprès du gestionnaire.

• Tout au long de l’année, le CS est en lien direct avec le syndic : il s’assure que les prestations sont bien effectuées et transmet d’éventuelles réclamations.
• Lorsque les travaux ne sont pas soumis à un vote, le gestionnaire peut consulter le CS dans le choix d’un artisan ou d’une entreprise. C’est aux propriétaires élus que reviennent les décisions finales.

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De la recherche à la réalisation des travaux : quel processus pour trouver les artisans ?

Mettre en concurrence les prestataires : indispensable en copropriété

La loi impose à la copropriété de se conformer à certaines procédures dans le choix des professionnels qui interviendront lors de l’aménagement ou de la rénovation de l’immeuble. Voici les points à retenir.

• Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires fixent un montant des marchés et des contrats à partir duquel le syndic doit consulter le conseil syndical.
• Ils déterminent également un montant des marchés et contrats pour lesquels la mise en concurrence des prestataires est obligatoire.
• Ils décident de manière exclusive du choix des prestataires pour ces travaux lors du vote. Les conditions de majorité à atteindre sont encadrées par la loi du 10 juillet 1965.

Comment comparer les devis des artisans ?

Le travail de recherche effectué par le gestionnaire et le CS permet de sélectionner plusieurs devis. Ces offres sont transmises à tout copropriétaire pour consultation. Ootravaux vous recommande plusieurs bonnes pratiques pour comparer et sélectionner les meilleures offres.

• Consultez le détail des prestations : elles doivent en effet respecter le cahier des charges établi par le gestionnaire ou par le maître d’œuvre. Mais il ne faut pas hésiter à vérifier si les matériaux utilisés ou les délais de réalisation correspondent à ce que vous souhaitez pour votre copropriété.
• Demandez des références : les syndics de gestion font le plus souvent appel à des professionnels dont ils connaissent déjà le travail. Ils peuvent vous indiquer si le prestataire est intervenu sur un bâtiment voisin, dans le cas d’un ravalement de façade ou d’une réfection de toiture par exemple. Cela vous permet d’observer in situ le résultat du travail réalisé.