Dans le cadre d’un projet de construction, la recherche du terrain constitue la première étape. Mais l’achat d’un terrain constructible à la hauteur de ses attentes n’est pas toujours évident. Ootravaux fait le tour des pistes à explorer pour trouver le terrain de vos rêves…
Comment trouver un terrain constructible ?
La recherche du terrain idéal n’est pas toujours un long fleuve tranquille. Alors autant mettre toutes les chances de votre côté en multipliant vos pistes de recherche de terrain. Pour cela, différentes options s’offrent à vous. Voici un récapitulatif des voies les plus couramment empruntées par le chercheur de terrain.
Les agences immobilières
La majorité des agences immobilières disposent d’une section dédiée spécifiquement aux terrains constructibles, ou non, à vendre. Le recours aux professionnels de l’immobilier présente de nombreux avantages notamment si vous êtes à la recherche d’un terrain à vendre en zone rurale ou périurbaine. N'hésitez pas à relancer les agences régulièrement, afin de leur montrer votre intérêt. Il est important d'instaurer une relation de confiance avec l'agent immobilier.
Les petites annonces
Des journaux d’annonces de vente qui recensent les terrains à bâtir de la région (Fnaim, Solvimo) aux sites d’annonces en ligne spécialisés dans l’immobilier et la vente de maisons (Fnaim.fr, SeLoger.com, ParuVendu.fr, pap.fr, immobilier.notaires.fr), vous avez l’embarras du choix pour lancer votre recherche de terrain. Trouvez l'annonce qui vous correspond sur la page de la région ou ville de votre choix en remplissant les critères de recherche : surface, budget, communes souhaitées...
Les cabinets de notaires
Il est fréquent de penser que les notaires ne s’occupent que de la vente de biens immobiliers. Or, les services proposés par les notaires sont nombreux. Ils peuvent en effet intervenir dans le cadre de location de maison, de lot, ou d'une vente de terrain à bâtir. Ils constituent, en outre, une véritable garantie de fiabilité puisqu’ils disposent des outils et des compétences nécessaires pour vérifier la faisabilité du projet de construction.
Les constructeurs immobiliers
C’est la solution idéale si vous souhaitez bénéficier d’un projet de construction « clé en main ». De nombreux promoteurs proposent aux futurs acquéreurs des offres comprenant à la fois la vente du terrain constructible et la construction de la maison.
La mairie
Cette piste de recherche est à envisager si vous savez déjà sur quelle commune vous souhaitez trouver votre terrain viabilisé pour mener à bien votre projet de construction. Les mairies sont en effet au courant de l'ensemble des terrains à vendre référencés sur le territoire communal et pourront vous donner des informations et des conseils.
Les questions à se poser avant la recherche de terrain constructible
Si les terrains à vendre sont relativement nombreux, tous ne correspondront certainement pas à vos envies ni à vos prérogatives en tant qu'acquéreur. Il est donc important, avant de vous lancer dans la recherche de terrain, de vous poser certaines questions. Cela vous permettra d’éliminer toutes les annonces de vente qui ne répondront pas à votre projet de construction et de gagner un temps précieux.
La localisation du terrain constructible
Vous êtes plutôt ville ou campagne ? En fonction de vos aspirations, vous devrez vous orienter vers une parcelle située sur une commune rurale ou sur un territoire urbanisé. Si vous optez pour la ville, sachez que de nombreux projets s’inscrivent dans le cadre de programmes de construction comprenant la vente d’appartement et/ou de maison en lotissement. Les terrains plus isolés sont certes plus au vert, mais ne sont pas toujours viabilisés. Pour financer votre projet, il faudra donc bien penser à intégrer le prix d’une viabilisation. La localisation est également importante puisqu'elle vous permet de savoir si le terrain est possiblement à risque ou non : peut-il y avoir des feux de forêt à proximité, des mouvements de terrain ou encore des avalanches ?
La superficie du terrain constructible
Ce critère est déterminant, car il va impacter directement la superficie au sol de votre future maison. En fonction du type de terrain à bâtir, vous devrez probablement réajuster vos prétentions afin que la construction puisse s’intégrer harmonieusement dans son environnement. Si la superficie de la parcelle constructible est plus petite que prévu initialement, vous devrez peut-être revoir la surface des chambres ou de la salle de bain.
La configuration du terrain constructible
Votre recherche du terrain de vos rêves ne vous mènera pas forcément à une configuration simple. Vous pouvez très bien avoir un coup de cœur pour un terrain constructible viabilisé dont la forme n’est pas rectangulaire. Dans ce cas-là, votre future maison devra tenir compte des spécificités de la surface du terrain. Il se peut même que ce critère conditionne le fait de pouvoir construire la maison de plain-pied que vous souhaitiez. D’autres caractéristiques comme la pente et l’orientation doivent être adaptées à votre projet de construction.
L’environnement du terrain constructible
Il est impératif de bien observer la vie environnante avant de vous lancer dans l’achat du terrain. Respecte-t-il vos exigences (pas de vis-à-vis, vue sur mer) ? Y a-t-il des usines, des champs cultivés à proximité ? Une grande route passante ? Où se trouvent les voisins les plus proches ? Votre future maison se trouvera-t-elle à proximité des transports en commun, de commerces ? Trouverez-vous facilement du travail dans votre secteur d’activité ? Votre terrain est-il adapté à différents loisirs (football, piscine…) ? Tous ces paramètres influent directement sur votre mode de vie et méritent d’être approfondis.
L'importance du PLU et du certificat d'urbanisme
Avant de procéder à l’achat d’un terrain, des vérifications administratives sont indispensables.
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Le PLU (plan local d’urbanisme) : en France, il est impératif de consulter ce document d’urbanisme, car il définit précisément les règles de construction de la commune sur laquelle se trouve le terrain à bâtir. Il vous garantira en outre le caractère constructible de la parcelle que vous convoitez.
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Le certificat d’urbanisme : délivré gratuitement par la mairie, ce document renseigne le chercheur de terrain sur les différentes réglementations applicables sur la commune : droit de propriété, dispositions d’urbanisme, taxes et participations…
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Le cadastre : ce document est aussi à consulter pour connaître les numéros et les limites des différentes parcelles qui vous intéressent. Néanmoins, le plan cadastral ne constitue pas une preuve légale de limite de propriété.
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Vérifier la viabilité du terrain
Pour être vendu comme étant viabilisé et sain, un terrain à bâtir doit avoir fait l’objet de procédures administratives, et avoir été raccordé aux réseaux (gaz, électricité, téléphone, assainissement). Pour le vérifier, il suffit généralement de se rendre sur place pour contrôler la présence d’éléments visibles d’une viabilisation : bornes, poteaux électriques, câbles télécom… Mais pour obtenir une confirmation plus formalisée, rendez-vous à la mairie dont dépend le terrain à bâtir, vous pourrez y récupérer des données indispensables sur le terrain.
Accès aux réseaux du terrain
Si votre terrain n’est pas viabilisé, vous devrez prévoir des travaux d’accès aux réseaux d’eau, de gaz, d’électricité ou de téléphone. Le coût de ces travaux dépend de la distance de votre terrain par rapport aux réseaux.
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Pour l’accès à l’eau potable, comptez jusqu’à 1 500 € (1) pour une distance inférieure à 10 mètres. Au-delà, chaque mètre supplémentaire vous coûtera 45 € (1).
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L’accès à l’électricité coûte environ 900 € si votre terrain est à moins de 30 mètres du réseau. Au-delà, on applique un supplément de 200 € le mètre (1).
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Le raccordement au gaz n’est pas obligatoire. Il peut coûter jusqu’à 1 000 € (1) pour un terrain à moins de 30 mètres du réseau. Pour une distance supérieure, il faut compter 100 € le mètre (1) creusé.
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Le raccordement au téléphone vous coûtera environ 100 € (1).
Raccordement de votre logement
Lorsque le terrain est relié aux réseaux, il reste à raccorder votre maison à l’eau, à l’électricité ou au gaz. Le coût de ces travaux dépend de la distance entre la maison et les arrivées, qui sont situées en bordure de votre parcelle. Il est en moyenne de 4 000 à 7 000 € (1).
Raccordement du terrain au réseau d’assainissement collectif
Le raccordement de votre terrain au tout-à-l'égout coûte en moyenne 1 500 € le mètre (1), sans compter une taxe de raccordement éventuelle. S’il n’est pas possible de raccorder votre parcelle au réseau d’assainissement collectif, vous pourrez opter pour un assainissement individuel (fosse septique).
Bornage du terrain
Le vendeur d’un terrain doit normalement réaliser un bornage afin de fixer précisément les limites entre deux parcelles contiguës. Cela permet notamment de faire respecter les limites de propriété entre voisins. Le bornage n’est pas obligatoire, mais fortement conseillé. Si vous êtes propriétaire d’un terrain dont le bornage n’a pas été réalisé, vous pouvez demander à effectuer cette opération. Dans ce cas, le bornage est obligatoire et votre voisin doit prendre en charge la moitié des frais.
Étude de sol préalable
Une étude de sol préalable (ou étude géotechnique) permet d’informer l’acheteur des risques de mouvement de terrain consécutif à la sécheresse et à l’hydratation du sol. En effet, les mouvements de terrain peuvent fragiliser une maison dont les fondations ne sont pas adaptées. Dans les régions à sols argileux où les risques sont moyens ou forts, l’étude de sol est obligatoire. Elle est à la charge du vendeur.
(1) Prix observés sur les sites de professionnels spécialisés.
