Limiter les dépenses d’électricité ou de chauffage, profiter d’un meilleur confort thermique : dans l’habitat collectif aussi, la rénovation énergétique est un sujet majeur ! Mais c’est un projet qui se prépare, surtout en copropriété lorsqu’il faut composer avec les budgets et les attentes des autres propriétaires. Quelles sont les étapes à suivre pour organiser ses travaux ? Quel cadre légal faut-il respecter ? Ootravaux vous guide pas à pas.
L'essentiel
- La rénovation énergétique, c’est possible en copropriété aussi : rénover permet d’améliorer l’isolation des parties communes, de mieux les ventiler et de réduire les factures énergétiques.
- La première étape consiste à dresser un état des lieux précis : un diagnostic ou un audit aident à mesurer les performances du bâtiment et à identifier les besoins.
- Un maître d’œuvre ou une assistance à maîtrise d’ouvrage se révèlent vite indispensables pour les étapes suivantes : la planification et le suivi des travaux.
- Savez-vous qu’il existe des aides financières pour la rénovation d’une copro ? MaPrimeRénov’ Copropriété, l’Éco-prêt à taux zéro et la prime Coup de pouce sont autant de pistes !
Mieux comprendre la rénovation énergétique en copropriété
Améliorer le confort thermique des logements, faire des économies d’énergie, réduire les émissions de gaz à effet de serre : ce ne sont pas les seuls avantages d’une rénovation !
Rénover une copropriété : de quoi s’agit-il ?
Dans un immeuble ou un ensemble immobilier géré en copropriété, les opérations de rénovation énergétique concernent des équipements communs. Elles permettent d’améliorer :
- L’isolation du bâtiment : murs, toiture et planchers ;
- Le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire ;
- La ventilation.
La rénovation énergétique en copropriété : est-ce obligatoire ?
Se lancer dans un tel chantier n’est, à ce jour, pas une obligation pour les copropriétés. En revanche, ces travaux permettent aux copropriétaires d’améliorer l’étiquette énergétique de leur propre logement. Et ainsi de se mettre en conformité avec la loi Climat et Résilience, qui interdit la location des passoires thermiques classées G+ depuis le 1er janvier 2023. Cette interdiction s’étend aux logements classés G en 2025, et ceux classés F en 2028.
Même si rénover n’est pas obligatoire, d’autres actions peuvent l’être : mener un état des lieux de la consommation énergétique, planifier d’éventuelles améliorations... Aussi, la copropriété doit réaliser :
- Un diagnostic de performance énergétique (DPE) lorsqu’elle comprend plus de 50 lots et un chauffage collectif ;
- Un audit énergétique réglementaire lorsque le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001 pour les copros de plus de 50 lots ;
- Un plan pluriannuel de travaux (PPT) pour celles de plus de 15 ans ;
- Et depuis 2015, la création d’un fonds de travaux lorsque la copropriété comprend plus de 10 lots et envisage des travaux de rénovation.
Les intérêts de la rénovation énergétique en copropriété
Rénover un immeuble présente des avantages pour les copropriétaires, et pas uniquement pour ceux qui souhaitent se mettre en conformité dans le cadre d’une location de passoire thermique. Se lancer dans une rénovation permet de :
- réduire les factures de chauffage et d’électricité des occupants ;
- baisser le coût des charges de la copropriété ;
- bénéficier d’un meilleur confort thermique ;
- augmenter la valeur du bien immobilier, et notamment leur valeur verte. Selon les Notaires de France, un appartement énergivore (étiquette F ou G) perd entre 2 et 11 % de sa valeur par rapport à un logement plus économe.
Retenez également que des aides financières existent : un bon moyen de réduire le budget pour l’ensemble des copropriétaires.
Définir les besoins : une phase de diagnostic et d’audit
Un état des lieux précis permet de mesurer les performances énergétiques de la copropriété et de prioriser les travaux. Il peut prendre plusieurs formes.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif
- Il est obligatoire dans une copro de 50 lots et moins, dès lors qu’elle est dotée d’un chauffage et d’une climatisation collectifs.
- Il permet d’établir l’étiquette énergétique de la copro et d’aider à la prise de décision.
- Dans le cadre de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, cette obligation s’étend à l’ensemble des copropriétés dès lors que leur permis de construire a été déposé avant le 1er juillet 2013.
- Dès le 1er janvier 2024 pour celles de plus de 200 lots ;
- À partir du 1er janvier 2025 pour celles de 50 à 200 lots ;
- Et à partir du 1er janvier 2026 pour celles qui disposent de moins de 50 lots.
L’audit énergétique
- Il est plus complet que le diagnostic : il permet de préconiser les opérations les plus urgentes ou les plus efficaces.
- Il est obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots, disposant d’un chauffage et d’une climatisation collectifs et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001.
- L’audit est aussi obligatoire pour celles qui souhaitent bénéficier d’aides financières pour leurs travaux : MaPrimeRénov’, la prime Coup de pouce.
Le diagnostic technique global (DTG)
- Ce diagnostic établit l’état technique global d’un immeuble et évalue les travaux nécessaires pour améliorer ses performances.
- Il est obligatoire lorsque l’immeuble est considéré comme insalubre ou en péril. Il peut aussi être établi à la demande des copropriétaires.
Financer le projet : quelles aides pour la rénovation énergétique en copropriété ?
Plusieurs dispositifs existent pour financer le projet. Ces aides sont versées au syndicat des propriétaires : leur montant permet de réduire la dépense globale. Les conditions varient et les travaux doivent être confiés à des entreprises certifiées RGE (Reconnues garantes de l’environnement).
MaPrimeRénov’ Copropriétés
- Elle finance les travaux de rénovation globale qui améliorent la performance des bâtiments d’au moins 35 %.
- Elle est destinée aux habitats collectifs occupés à 75 % au moins à titre de résidence principale.
- Le montant ne dépasse pas 25 % de la quote-part des travaux, dans la limite de 3 750 euros par logement.
- Le recours à une assistance à maîtrise d’ouvrage professionnelle (AMO) est obligatoire.
- Des bonus existent pour les logements en sortie de passoire thermique, les bâtiments basse consommation, ainsi que pour les copros fragiles ou situées dans un quartier en renouvellement urbain.
L’Éco-prêt à taux zéro Copropriété
- Ce prêt sans intérêts est destiné à financer des travaux d’amélioration énergétique des parties communes, ou des travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives.
- Le montant peut atteindre jusqu’à 30 000 euros par logement.
- La copropriété doit être bâtie depuis au moins deux ans.
La prime Coup de pouce rénovation performance de bâtiment résidentiel collectif
- Cette aide, versée par les fournisseurs d’énergie ou par leurs partenaires, fait partie du dispositif des certificats d’économie d’énergie.
- Elle finance les travaux permettant d’atteindre une baisse de la consommation annuelle d’énergie de 35 % au minimum.
- Au moins 75 % de la surface chauffée de la copropriété doit être occupée en tant qu’habitation.
- Le montant varie selon l’offre du fournisseur d’énergie ou de ses partenaires.
- Un audit énergétique est indispensable au préalable, et l’aide est cumulable avec MaPrimeRénov’ et l’Éco-prêt à taux zéro Copropriété.
Planifier et concevoir les travaux
Pour que les opérations de rénovation se déroulent au mieux, elles doivent être prévues dans un ordre cohérent. Des outils existent, mais il ne faut pas négliger de faire appel à des spécialistes.
- Appliquer le plan pluriannuel de travaux (PPT) : il est obligatoire pour les copros de plus de 15 ans et il liste les travaux à réaliser en priorité.
- Faire appel à un maître d’œuvre ou à une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) : ce professionnel se charge notamment de demander des devis auprès de plusieurs entreprises pour les mettre en concurrence et de d’établir un cahier des charges.
- Informer les copropriétaires des travaux envisagés.
- Déposer les demandes d’autorisation auprès de la mairie : déclaration préalable de travaux ou permis de construire par exemple.
- Définir le plan de financement des travaux, en fonction des aides qui peuvent être sollicitées.
Dès lors que le projet de rénovation est bien organisé, il peut être présenté aux copropriétaires. Il est soumis à un vote en assemblée générale et il doit recueillir la majorité des voix. Le syndic fournit alors toutes les pièces pour que les copropriétaires disposent de l’ensemble des informations : résultats de l’audit ou du DPE, détails des financements, agenda envisagé pour réaliser les travaux…
Réaliser les travaux et contrôler le résultat
Dans quel ordre organiser les travaux ?
Les travaux de rénovation sont le plus souvent menés dans un ordre spécifique :
- Réduire la déperdition thermique en isolant les murs extérieurs, la toiture et des planchers ;
- Diminuer la consommation énergétique en rénovant les systèmes existants ou en optant pour les énergies renouvelables ;
- Limiter l’humidité et la pollution intérieure en installant un système de ventilation plus performant.
Le suivi des travaux
Le maître d’œuvre ou l’AMO assurent le suivi des opérations, en lien avec le syndic de copropriété, lors des réunions de chantier organisées avec les entreprises. Ce rôle peut aussi être assuré par le conseil syndical des copropriétaires. Des comptes-rendus réguliers doivent être validés par le syndic et les représentants des copropriétaires.
La réception et le contrôle des travaux
- Cette étape permet de vérifier que la rénovation effectuée correspond au cahier des charges.
- Si des aides à la rénovation énergétique ont été sollicitées, un suivi des consommations énergétiques est mis en place afin de vérifier que les objectifs sont atteints.
- Enfin, un procès-verbal de réception des travaux est signé.
