Jérémy : “J'ai rénové deux maisonnettes pour les mettre en location”

Un chantier serein, fluide, c’est possible ! Dans cet épisode, Jérémy nous raconte la rénovation réussie de deux petites maisons en Vendée.

Le projet en bref

Prénom : Jéremy

Âge : 38 

Lieu des travaux : Saint-Georges-de-Montaigu (Vendée)

Son projet : Rénover deux petites maisons de 50 m2 pour les proposer à la location.

Date de début des travaux : septembre 2021

Durée des travaux : 1 an

Dépenses totales : 184 000 euros 

Savoir saisir les (très bonnes) opportunités

Jérémy habite avec sa famille à Saint-Georges-de-Montaigu, une commune paisible de Vendée. Un jour, il apprend la mise en vente des deux maisonnettes qui jouxtent son domicile. Ne serait-ce pas une belle opportunité de faire un investissement locatif, ou de les transformer en gîtes ? 

Appartenant aux voisins, ces deux constructions, il les connaît bien. Elles font chacune 50 m² et sont idéalement implantées sur un terrain spacieux de 700 m². Leur prix : 90 000 euros. 

Un montant attractif et des caractéristiques principales plutôt encourageantes :

• Des murs solidement bâtis en pierre ;
• Des charpentes saines, en bon état ;
• Des toitures relativement récentes et bien entretenues.

Pour la mise en location, les travaux se résument donc à : 

• L’isolation des murs, plafonds et le changement des menuiseries ; 
• La remise aux normes de l’électricité et de la plomberie ; 
• Les finitions (peinture et revêtements de sol).

Pas de gros œuvre à prévoir, rien de très effrayant ​🙂​ Jérémy est bien entouré, il compte de nombreux artisans parmi ses proches.

Le cadrage du budget

Avant de formuler l’offre d’achat, Jérémy établit son budget prévisionnel : le prix du bien, les frais liés à l’achat, le montant des travaux et des aides. 

Le montants des travaux

Il s’agit d’être réactif pour ne pas rater la vente. Jérémy mobilise ainsi son réseau d’artisans pour chiffrer les travaux. Des artisans, tous labellisés RGE (« reconnu garant de l’environnement »), une condition à remplir pour obtenir des aides financières à la rénovation énergétique. 

Le montant des aides 

Le projet de mise en location est d’autant plus pertinent que la Vendée souffre de la crise du logement. Ce territoire en tension - la demande de logement est plus élevée que l’offre - se voit réserver certaines aides de l’Etat. Une aubaine ! 

Jérémy contacte ainsi un opérateur local partenaire de l’Anah pour comprendre les critères d’éligibilité et ainsi obtenir une estimation du montant de ses aides, qui s’élève à… 50 000 euros !

Loc'Avantages

Quelles conditions pour en bénéficier ? Pour prétendre au dispositif Loc’Avantages, vous devez respecter les conditions suivantes :

• fixer un loyer dont le montant est inférieur au prix du marché local ; 
• louer un logement que le locataire occupera en tant que résidence principale ; 
• louer à un locataire dont les revenus ne dépassent pas les plafonds de ressources fixés par l’État ; 
• proposer à la location un bien non meublé ; 
• louer pour une durée de six ans minimum dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l'habitat (Anah) ; 
• ne pas prendre comme locataire un membre de sa famille ; 
• ne pas louer un logement classé en étiquette « F » et « G » du diagnostic de performance énergétique (DPE), autrement dit une passoire thermique.

On reprend : une bâtisse saine, des aides de l’état conséquentes, un bon réseau d'artisans, et un chantier à… 50 mètres du domicile familial. Tous les voyants sont au vert. Jérémy se positionne officiellement sur l’offre du bien. L’offre acceptée, il devient propriétaire des deux maisonnettes et peut désormais envisager sereinement les travaux de rénovation.

Les travaux peuvent commencer !

La planification des travaux 

Jérémy prend la casquette de maître d'œuvre et rassemble les artisans pour une réunion de chantier. L’objectif : construire le planning avec tous les corps de métier, définir le temps alloué à chaque étape. “C’était important de bien cadrer cette réunion, notamment sur la question du timing. Certains artisans étaient très approximatifs sur leurs délais quand d’autres très (trop ?) rigides. Il a fallu orchestrer l’ensemble. Je leur disais : “N’hésitez pas à me dire s’il vous faut plus de temps, évitez les fausses promesses !”"

Le déroulement des travaux, étape par étape

• Démolition des cloisons intérieures et évacuations des gravats (avec l’aide de copains) ; 
• Démolition des vérandas vraiment obsolètes et non isolées. Elles seront transformées dans un second temps en pergola couverte adossée à la maison ;
• Plomberie : pose de l’évacuation par le plombier ;
• Maçonnerie : pose d’une chape liquide pour l’isolation des sols, agrandissement des ouvertures ;
• Placo : mise en place des rails et installation de cloison sèche placo ;
• Electricité : pose des gaines ;
• Isolation des murs et des plafonds à la laine de roche ;
• Placo : pose des dernières plaques de plâtre
• L’électricien revient pour les finitions et le plombier pose les sanitaires ;
• Placo : pose et ponçage des bandes ;
• Construction de préaux-pergolas ;
• Place aux finitions ! Les travaux de peinture sont réalisés par Jérémy ;
• Revêtement de sol : un carreleur professionnel opère dans les cuisines et salles de bain, Jérémy et ses proches posent un parquet clipsable dans les autres pièces.

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Résultat : les deux maisonnettes rapidement louées

Les travaux se sont parfaitement déroulés : pas de mauvaises surprises, un budget maîtrisé, et une fierté : la construction de préaux-pergolas (voir photo). Si leur coût est assez conséquent, leur plus-value indéniable : apport de lumière et de chaleur car vitrés et orientés sud + création d’un espace de vie extérieur très agréable (un vrai plus dans un petit logement à la campagne).

Les délais ont été presque respectés avec deux semaines de retard, indolores ! “Initialement, j’avais prévu une fin des travaux en juillet pour commencer la location en septembre. Cependant, dès le mois de mai, j'ai été surpris de recevoir des contacts de locataires potentiels. La tension immobilière dans le secteur est telle que je n'ai même pas eu besoin de publier une annonce - les locataires sont venus spontanément vers nous ! Le courant est immédiatement passé avec eux, nous épargnant ainsi toute recherche”.

La morale de son histoire

Jérémy, fort de son expérience en rénovation, livre ses conseils avisés pour anticiper les aléas d'un chantier. 

Choix de l'artisan : ne vous précipitez pas !

Pour sélectionner les bons artisans, Jérémy préconise de ne pas se précipiter : “N’hésitez pas à demander autour de vous des références, fiez-vous au bouche-à-oreille, c'est souvent le meilleur indicateur de fiabilité. Toutefois, si vous ne connaissez personne, demandez trois devis différents pour les postes importants," conseille-t-il. Jérémy met en garde contre la tentation de choisir uniquement sur le critère du prix. "Le moins cher n'est pas toujours synonyme de meilleur rapport qualité-prix", affirme-t-il. "Les avis des anciens clients, la fluidité des échanges…" sont des indications essentielles !

Ne sous-estimez pas le rôle d'un maître d'oeuvre

Il souligne également l'intérêt de faire appel à un maître d'œuvre pour coordonner l'ensemble des travaux. "Cela représente certes un coût supplémentaire, mais cela peut vous éviter bien des tracas et des erreurs coûteuses. Si vous souhaitez faire cette économie, sachez que la coordination entre les différents corps de métier est cruciale pour assurer la bonne progression du chantier. N’hésitez pas à organiser des réunions régulières avec les artisans pour vous assurer que tout se déroule comme prévu”. Si vous ne faites pas appel à un maître d’oeuvre, il est essentiel de communiquer régulièrement avec les artisans 

Prévoyez une enveloppe de secours

“Un autre conseil c'est de toujours prévoir une enveloppe de secours. Les mauvaises surprises sont presque inévitables dans ce genre de projet - qu'il s'agisse de défauts ou de vices cachés qui n'apparaissent qu'une fois les travaux commencés." Il recommande de mettre de côté environ 10 % du montant total des travaux comme coussin financier.

Enfin, concernant les délais, son conseil est sans équivoque : "Soyez réaliste et prévoyez large. Pour ce projet de rénovation, j’avais ajouté 3 mois au planning initial. La clé pour des travaux sereins." 

Si c’était à refaire ?

“J’aurais aimé utiliser des matériaux plus écologiques : du bois à la place du placo, de la laine de bois pour l’isolation. Mais les écarts de prix étaient trop importants.”

Merci à Jérémy de nous avoir raconté son expérience !

💬 Et vous ?

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