Passoire thermique : interdiction de louer en 2023

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en location… mais il est classé G+ au diagnostic de performance énergétique ? Mauvaise nouvelle, cela signifie que vous êtes propriétaire d’une passoire thermique. Ce classement a des conséquences : depuis le 1^er janvier 2023, les logements les plus énergivores ne peuvent plus être loués. Comment sortir de l’état de passoire thermique et quel est le calendrier pour les biens classés F ou G ? Ootravaux fait le point pour vous.

L'essentiel

• Les logements les plus consommateurs en énergie, dont la consommation dépasse 450 kWh au m² par an, sont classés G+.
• Trop énergivores, ils sont interdits à la location depuis le 1^er janvier 2023.
• L’étiquette énergie atteint F ou G ? Le loyer ne peut pas être augmenté : ces habitations aussi sont considérées comme des passoires thermiques.
• Pour qu’une maison ou un appartement ne soit plus “une passoire thermique”, des travaux de rénovation sont indispensables. Objectif : mieux isoler et mieux chauffer.
• Il existe des aides financières pour les propriétaires qui se lancent dans ces actions de rénovation.

Interdiction de louer une passoire thermique : le rappel du calendrier

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Ce terme désigne les logements qui présentent une consommation énergétique trop importante. Il s’agit de maisons ou d’appartements :

• Avec des défauts d’isolation ou de ventilation ;
• Dont les équipements de chauffage sont considérés comme trop énergivores.

Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique (1), 5,2 millions de logements sont considérés comme des passoires thermiques en France. Cela représente 17,3 % de l’ensemble des habitations occupées à titre de résidence principale.

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Comment connaître l’étiquette énergie d’une habitation ?

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) établit la consommation et l’impact climatique des logements.
• Les biens classés A sont les moins énergivores, tandis que les étiquettes G et G+ sont attribuées aux plus gourmands.
• Le DPE est effectué par un diagnostiqueur professionnel certifié et il est obligatoire pour louer ou vendre un bien immobilier.

Location de passoires thermiques : les dates à retenir

Le gouvernement français a mis en place une série d’échéances dans le cadre de la loi Climat et résilience (Loi du 22 août 2021). Elles diffèrent selon la classe énergétique du bien immobilier. 

Propriétaires bailleurs : quels impacts et conséquences ?

Interdiction de location

Depuis le 1^er janvier 2023, les propriétaires ne peuvent plus louer leur maison ou leur appartement lorsque :

• L’habitation consomme plus de 450 kWh au m² par an ;
• Elle est occupée à titre de résidence principale. Les biens loués en résidence secondaire ne sont pas concernés.

Si un locataire est déjà en place et que le bail ne change pas, le propriétaire peut continuer à louer. En revanche, il n’a pas le droit de renouveler le bail, ou de changer de locataire.

Perte de valeur du logement

Selon les Notaires de France (2), les performances des maisons et appartements impactent leur prix de vente et leur « valeur verte ».

• Une étiquette énergivore (F ou G) fait baisser le prix de vente de 2 à 19 % en moyenne et il est plus significatif pour les maisons que pour les appartements ;
• Une étiquette économe (A ou B) l’augmente de 6 à 14 %.

Bon A Savoir

La valeur verte définit l’augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique d’un bien immobilier par rapport à un autre, toutes choses égales par ailleurs et selon les bases notariales.

Les locataires de passoires thermiques ont des recours

Pour pouvoir continuer à louer, les propriétaires doivent rénover ! Mais les occupants de passoires thermiques peuvent aussi les obliger à le faire.

• Un bailleur est dans l’obligation de proposer un habitat décent, qui répond à plusieurs critères dont la surface minimale et la performance énergétique minimale (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).
• Comme la loi Énergie Climat détermine un nouveau seuil pour cette performance globale, les occupants sont en mesure d’exiger que le bailleur rénove l’habitation.
• Cette demande peut être effectuée par courrier recommandé et il est possible de demander le conseil de l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement).

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Quelles actions pour sortir d’une passoire thermique ?

Le DPE de votre bien montre qu’il est classé G, F ou E ? Voici les étapes à suivre pour les rénover.

Réaliser un audit énergétique pour prioriser les actions de rénovation

Comme le DPE, l’audit établit un bilan de la consommation de l’habitation. Cette étude plus complète que le DPE permet d’identifier les défauts (isolation, chauffage, ventilation…) et est indispensable pour chiffrer le budget et mieux estimer les économies énergétiques possibles. Il est également obligatoire si vous souhaitez bénéficier d’aides financières pour le rénover, comme MaPrimeRénov’

Quelle différence entre un DPE et l’audit énergétique ?

Améliorer les performances énergétiques de l’habitation

Mieux isoler le logement est indispensable. Mais ne négligez pas non plus l’importance d’un équipement plus performant pour le chauffer, et une ventilation efficace.

Isoler la toiture et les combles

L’isolation de la toiture représente jusqu’à 30 % des économies énergétiques selon l’Ademe (Agence pour la transition énergétique). Elle doit être effectuée au plus près du volume chauffé :

• Sous les rampants de la toiture lorsqu’il s’agit de combles aménagés ;
• Sur le plancher dans le cas de combles perdus.

Selon la technique utilisée, l’isolant est déposé en rouleaux, en panneaux ou encore en vrac.

Isoler les murs, planchers et parois vitrées

• La pose de matériaux isolants sur les murs (par l’extérieur ou par l’intérieur) permet jusqu’à 25 % d’économie d’énergie.
• Pour les planchers bas, comptez entre 7 et 10 %.
• Les parois vitrées permettent une économie d’énergie entre 10 et 15 %. C’est le cas lorsque vous remplacez des fenêtres anciennes ou avec un vitrage simple par des modèles plus performants (double ou triple vitrage).

Choisir un chauffage plus performant

Mieux chauffer le logement aussi est important. Cette rénovation est à prévoir après les travaux d’isolation, pour que votre nouvel équipement soit adapté aux besoins réels. Plusieurs solutions sont possibles :

• Opter pour un modèle qui utilise les énergies renouvelables (chaudière à biomasse ou pompe à chaleur par exemple) ;
• Remplacer une ancienne chaudière au gaz par un modèle moins énergivore, avec un meilleur rendement ;
• Raccorder l’habitation à un réseau de chaleur (chauffage urbain) lorsque c’est possible ;
• Programmer le système pour optimiser son fonctionnement.

Installer un système de ventilation

Ventiler le logement limite l’humidité, pour éviter que des moisissures ne fassent leur apparition dans la salle de bain ou la cuisine par exemple. Elle maintient un air sain pour les occupants et diminue la pollution intérieure.

Lorsque la ventilation naturelle n’est pas assurée, l’installation d’un système de ventilation mécanique contrôlée (VMC) est indispensable.

Dans le cadre d’une rénovation, tenez compte des caractéristiques de l’habitation pour choisir le type de VMC le plus adapté :

• La VMC simple flux : un modèle autoréglable débite un volume d’air constant, tandis qu’un modèle hygroréglable limite le débit d’air et donc la consommation d’énergie. La pose de conduits doit être possible.
• La VMC double flux chauffe l’air avant de l’insuffler dans l’habitation. Elle nécessite la pose d’un double réseau de conduits.
• La ventilation par insufflation (VMI) ne requiert pas de conduits et souffle un air chauffé dans la maison. L’installation d’une centrale et d’une entrée d’air doit être possible sous les toits.
• La ventilation mécanique répartie (VMR) ne nécessite pas non plus de conduits, ce qui en fait une bonne solution dans le cas d’une rénovation. Les extracteurs d’air sont posés directement dans les pièces les plus humides.

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Quelles aides pour financer la sortie d’une passoire thermique ?

Le gouvernement français propose plusieurs dispositifs de financement. Les conditions varient selon les aides.

• Il est indispensable de faire appel à un professionnel qualifié RGE (Reconnu garant de l’environnement) ; 
• Lorsqu’elles sont conditionnées à un objectif de résultat, un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou audit énergétique est obligatoire.

MaPrimeRénov’

• Le montant de l’aide MaPrimeRénov’ varie selon la nature des travaux (isolation chauffage, etc.) et les revenus de la personne à qui le bien appartient. Les foyers aux « revenus intermédiaires et supérieurs » n’y sont pas éligibles ;
• Une prime est disponible pour financer la réalisation d’un DPE ou d’un audit, de 300 à 500 € variable selon vos ressources ;
• Votre logement doit être construit depuis plus de 15 ans, ou 2 ans dans le cas du remplacement d’une chaudière au fioul ;
• Si vous êtes propriétaire ou locataire, le bien doit être utilisé comme résidence principale pendant au moins 5 ans après avoir reçu les aides. De plus, vous êtes tenu d'informer votre locataire des travaux financés par la prime ;
• Si les loyers sont réévalués à la suite des travaux, vous devez également le préciser à vos locataires et déduire le montant de la prime du coût total des travaux justifiant cette augmentation.

Attention

À compter de juillet 2024, le dispositif de MaPrimeRénov’ ne sera plus accessible aux maisons individuelles dites « passoires thermiques » (classes F et G). Vous devrez alors vous orienter vers les subventions de MaPrimeRénov’ Parcours accompagné.

MaPrimeRénov’ Parcours accompagné, contre les passoires thermiques

• Des subventions de 30 à 80 % sur le montant total de vos devis, plafonnées à 12 000 € pour les ménages aux « revenus supérieurs » et à jusqu’à 63 000 € pour les ménages très modestes ;
• Une prime bonus supplémentaire de 10 %pour les logements améliorant leur étiquette énergétique F ou G à D (ou inférieure) ;
• Un gain énergétique d’au moins 35 %, 2 travaux d’isolation, l’installation d’une VMC et un saut d’au moins 2 classes du DPE sont a minima requis ;
• Un accompagnement obligatoire par « Mon accompagnateur Rénov’ » de l’Anah, financé de 20 à 100 %, selon vos revenus.

Bon A Savoir

Depuis 2024, MaPrimeRénov’ Parcours accompagné s’est ouverte à tous les propriétaires, sans condition de revenus.

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

• Le bâtiment doit être construit depuis plus de 2 ans et occupé à titre de résidence principale ;
• Le montant peut aller jusqu’à 50 000 € lorsque les actions de rénovation permettent au moins 35 % d’économie ou une sortie de passoire thermique.

La TVA à 5,5 %

• Ce taux réduit s’applique pour une rénovation permettant des économies énergétiques, une meilleure isolation ou le remplacement des équipements pour se chauffer ;
• Le bâtiment doit être achevé depuis plus de deux ans.

La prime Coup de pouce rénovation performante d'un bâtiment collectif

• L’aide est destinée aux maisons bâties depuis plus de 2 ans ;
• Les travaux doivent permettre une baisse de la consommation annuelle d’au moins 35 %, avec des bonus accordés pour l’utilisation des énergies renouvelables, selon vos ressources et l’état de salubrité de l’immeuble.

La prime Coup de pouce rénovation d’ampleur

• L’aide concerne les maisons individuelles et appartements de plus 2 ans d’ancienneté.
• Le montant de la prime varie selon la performance énergétique atteinte, évaluée en fonction du nombre de sauts de classe énergétique du DPE et de la surface habitable de votre logement.

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(1) Vie-publique.fr
(2) Notaires.fr