La construction d’une véranda, comme toute extension de maison, impacte directement la surface habitable de votre logement. De ce fait, les travaux pour créer cette nouvelle pièce ouverte sur votre jardin nécessitent la plupart du temps un accord préalable. Mais saviez-vous qu’il est possible - dans certains cas - de l’installer sans permis de construire ?
Ootravaux vous dévoile les conditions pour vous passer de ce précieux sésame.
L'essentiel
- Construire une véranda ne nécessite pas de permis de construire pour une pièce de vie inférieure à 20 m² dans une ville qui ne dispose pas d’un PLU (plan local d’urbanisme).
- Des constructions jusqu’à 40 m² sont possibles sans permis de construire dans les zones urbaines avec PLU.
- Dès que la surface habitable totale de votre bien immobilier dépasse 150 m², un permis de construire est obligatoire, tout comme l’intervention d’un architecte.
Véranda sans permis de construire : superficies de moins de 20 m2 sans PLU
Si vous envisagez la construction d’une véranda dans une ville qui ne dispose pas d’un PLU, vous optez pour la solution la plus simple. Pour votre extension de maison, vous n’avez pas besoin de faire une demande de permis de construire, une demande préalable de travaux suffit.
La demande préalable est nécessaire dans les zones sans PLU pour un agrandissement de maison de 5 à 20 m². Aucune autorisation ne sera nécessaire pour une véranda de moins de 5 m², même si, de toute évidence, personne ne construira un espace si petit.
Le PLU est un document d’urbanisme à l’échelle locale. Il fixe les règles d’aménagement d’un territoire et définit par exemple les matériaux et les couleurs qui peuvent être utilisés. Le PLU est coûteux : certaines villes choisissent de s’en passer et se réfèrent au règlement national d’urbanisme.
Pour savoir si votre commune dispose d’un PLU, renseignez-vous simplement auprès de votre mairie.
Une précision de taille : la superficie prise en compte concerne tous les planchers clos et couverts construits dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m.
Véranda sans permis de construire : superficies de moins de 40 m2 avec PLU et dans une zone urbaine
Cette fois encore, vous avez la possibilité de faire une véranda sans permis de construire. C’est ici un cas tout à fait spécifique puisqu’il s’agit d’une extension construite dans une ville avec un PLU et située dans une zone urbaine.
Notez qu’il existe plusieurs zones :
- zones agricoles ;
- zones naturelles ;
- zones à urbaniser ;
- zones urbaines.
La zone urbaine avec un PLU est la seule dans laquelle vous pouvez vous passer d’un permis de construire pour un espace de 5 à 40 mètres carrés.
Si le permis de construire n’est pas obligatoire pour une véranda de cette taille, vous devez tout de même faire une demande préalable pour obtenir une autorisation.
Si, suite à la construction de votre véranda, la surface habitable de votre maison dépasse 150 m², vous devez cette fois faire une demande de permis de construire. De plus, si votre véranda présente une surface de plus de 20 m², vous devez faire appel à un architecte pour superviser le chantier.
ExempleVous avez une maison de 140 m² dans une zone avec PLU. Vous souhaitez faire construire une véranda de 22 m², ce qui porte votre logement à 162 m². Vous devez faire une demande de permis de construire et faire appel à un architecte pour la construction de votre véranda.
Construction de véranda sans permis de construire : comment effectuer les démarches ?
Même si vous n’avez pas besoin d’un permis de construire, des démarches sont nécessaires avant la construction de votre véranda, mais aussi après pour déclarer votre nouvelle surface habitable.
Faire une déclaration préalable (DP) de travaux
Selon la loi en matière d’urbanisme, la DP est nécessaire pour :
- les vérandas de 5 à 20 m² dans une commune sans PLU ;
- les vérandas de 5 à 40 m² ne portant pas la surface totale à plus de 150 m² dans une zone urbaine avec PLU.
Bon A SavoirS’il ne s’agit pas d’un agrandissement de maison, c’est-à-dire si elle n’est pas adossée à votre logement (si elle placée dans votre jardin par exemple), le permis de construire est obligatoire pour toute emprise au sol de plus de 20 m². Une déclaration préalable est nécessaire pour une emprise au sol entre 5 et 20 m².
Pour effectuer cette déclaration préalable (la demande est gratuite), il vous suffit de vous rendre en mairie et de déposer le formulaire cerfa n°13703*07. Veillez à bien remplir ce formulaire et à joindre les documents demandés, à savoir :
- un plan de situation du terrain ;
- un plan de masse coté dans les 3 dimensions.
Si votre nouvel espace est visible depuis la rue, vous devez joindre également à votre dossier :
- un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement,
- une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche ;
- une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain, sauf si cela n’est pas possible ;
- une note précisant la nature de la ou des dérogations demandées, en justifiant du respect des objectifs et des conditions fixées aux articles L. 151-29-1 et L. 152-6 du code de l’urbanisme pour chacune des dérogations demandées.
Il n’est pas nécessaire de joindre un devis à votre demande. Une fois ces détails administratifs réglés et l’autorisation obtenue (environ 1 mois après le dépôt), vous pouvez faire installer votre véranda.
Saviez-vous qu' il est possible de vous faire accompagner d’une personne de la mairie ou d’accéder à une assistance en ligne ?
Les déclarations après travaux
Dans un premier temps, vous devez faire une déclaration pour l’achèvement des travaux. Vous pouvez déposer le formulaire cerfa n°18408*05 en mairie pour déclarer la conformité de la réalisation par rapport à l’autorisation accordée en amont.
Ensuite, vous devez effectuer une déclaration à l’administration fiscale. Dans la mesure où vous augmentez la surface habitable de votre maison, cela va impacter le calcul des impôts locaux de votre bien immobilier (taxe d’habitation ou taxe foncière). Vous disposez de 90 jours à compter de la fin des travaux pour informer l’administration fiscale.
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Quelles sanctions en cas de non-respect de vos obligations?
Avant de vous lancer dans votre projet, soyez certain d’effectuer les déclarations nécessaires pour éviter toute sanction. Selon les textes de loi, le prix à payer pourrait être très important. Si vous avez un doute, demandez des conseils à votre installateur de véranda.
Absence de déclaration avant travaux : les risques
Si vous ne déclarez pas votre nouveau projet immobilier, que vous soyez concerné par un permis de construire ou une simple déclaration préalable, vous encourez une amende de 1 200 à 6 000 euros par m² de surface construite selon l’article L4810-4 du code de l’urbanisme. Le calcul est simple : le prix de cet oubli est de 24 000 à 120 000 euros pour une véranda de 20 mètres carrés.
Et cela ne s’arrête pas là ! Les sanctions peuvent être encore plus lourdes si vous ne respectez pas la réglementation en vigueur :
- en cas de récidive, vous risquez une peine d’emprisonnement de 6 mois et une amende supplémentaire ;
- si l’infraction est constatée en cours de travaux, la mairie peut vous ordonner de cesser la construction de votre véranda ;
- si vous continuez malgré l’intervention de l’autorité locale compétente, vous risquez 3 mois d’emprisonnement et 75 000 euros d’amende ;
- si vous allez jusqu’au procès, le maire peut tout simplement obtenir la destruction de la véranda qui a été construite sans déclaration ni permis de construire.
Quelles sanctions si vous ne déclarez pas votre nouvelle surface habitable à l’administration fiscale ?
Dès que vous augmentez l’emprise au sol de votre maison, vous devez informer l’administration fiscale au terme de votre projet.
Vous ne souhaitez pas effectuer cette démarche de peur d’augmenter votre fiscalité ? C’est une erreur à deux titres.
D’une part, une exonération de taxe foncière peut s’appliquer après les travaux. Toutefois, si la déclaration est effectuée hors délai (après 90 jours), vous pourriez perdre une partie de cet avantage.
De plus, l’administration fiscale, en découvrant que vous n’avez pas déclaré la superficie réelle de votre logement, peut vous demander le paiement rétroactif de l’impôt qui n’a pas été acquitté. Elle peut aussi appliquer une majoration de 10 %.
